外资突进房价升高 国家限制外资新政月底欲出

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月13日08:57 北京现代商报   

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昨日，据国家外汇管理局有关人士透露，政府针对外资流入的管理政策将于7月底出台。据消息人士透露，此政策已由建设部、国家外汇管理局、国税总局等多个政府管理部门协商酝酿，其手段涉及行政、税收等多个领域。

CBD东道主写字楼

据戴德梁行分析，预计国家出台的政策措施可能包括四个方面内容：一是对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模做出限制；二是从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管理措施；还有就是调整税收与外汇管理政策，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等政策，又或者将5年营业税政策试用于外资上以抬高门槛，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人等。“外资的自主性买房应该不在限制之列”戴德梁行投资部董事曹念国这样判断。

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关于外资：

[抢滩中国房地产市场 烂尾楼成外资眼中的饕餮] 
　　[限制外资炒楼有难点 控制过严将导致经济硬着陆]

新政严防境外短期投资

由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。迄今为止，中国政府的两轮房地产调控中，并未对外资安排针对性的措施。国家外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军表示，国家外管局高度关注外资在房地产领域投资的猛增，目前正在加强这方面的监测，而且预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。

近几年来，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等国际资本巨头都在中国进行了数量不等的房地产投资行动，目标主要集中在经济发达的城市，如北京和上海等。从宏观层面看，国外资本正在分享中国经济快速发展的成果。但中国社科院金融研究所的尹中立认为，也不排除外资的投机之嫌。他说，近期看房地产大幅降价的可能性不大，即便外资不能从房价上升中得到利润，用美元购入房产，指望人民币升值后，以人民币形式卖出，再兑换成美元，仍可以获得巨额利润。

所以曹念国认为，出台的限制政策打击重点会放在住宅领域的投机性购买方面。“必须及时调整资本流进流出的政策，限制境外短期资本投资境内房地产。”中国建设银行董事长郭树清近日在中国金融高峰会上做出的此番表态，似乎与曹念国的观点交相呼应。

外资逆流突进楼市

而正是这样一个“设防外资”的市场调控风雨欲来之时，仲量联行中国区董事陈立民却向记者透露，近日，又将有7家庞大的海外投资机构谋求介入内地地产。与此同时，那些已经进入中国房地产市场的外资机构，在此次新政调控前后表现得更为活跃。

4月12日，大摩宣布成立摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司，同时宣布对中国的总体资本投入将继续增长，并继续进行房地产投资。5月18日，嘉德置地以13.2亿元收购西环广场部分商用物业。6月9日，渣打直接投资公司宣布对即将于香港上市的世茂房地产投资5000万美元，共同开发包括住宅、酒店，以及商业的地产项目；而参与这次投资的还有摩根士丹利房地产投资基金。6月13日，摩根士丹利房地产投资基金在上海一次性支付7.58亿元，买下华山夏都苑惟一一幢可售的高层住宅；而就在两个月前摩根士丹利收购了上海陆家嘴中央公寓多幢住宅楼。此外，6月底，浙江绿城集团获得美国老虎基金、新加坡资金淡马锡及创投基金美国华平投资承诺认购，此前以摩根大通为首的海外投资机构已经向绿城集团投资1.5亿美元。

直面宏观调控

曹念国表示，一些尚未进入房地产市场的海外资金会考虑暂缓进入中国楼市；而政策的出台会影响外资的流入量，市场投资(投机)份额也会随着相应减少；此外，随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。

凯德置地总裁林明彦在接受记者采访时表示，事实上真正在中国房地产市场以成立外资房地产公司形式，从事房地产开发和经营业务的海外投资机构，其获利程度并非想象中的暴利。根据嘉德集团的统计，由于目前中国对房地产所征收的税收较高，中国市场的利润并不比海外其他市场高，基本处于平均水平。

本报在之前的报道中曾经提到，海外资本介入地产的模式通常有5种，一是成立外资房地产公司从事房地产开发和经营业务，使境外房地产基金流入境内房地产市场；二是内资房地产企业“外资化”；三是非居民和居民个人投资；四是外资银行信贷；五是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。凯德置地属于第一种，而这种模式与一般海外基金或投资机构的区别在于，其是长期看好这个市场，并在这里不断投资开发和持有物业；而不会盯着人民币汇率变动而进行短期投资。

“设防外资”是不是使国内的房地产企业融资渠道再次变窄？北京盛世兆业房地产开发有限责任公司总经理助理杨程成对此并不担心：“两三年前是国内的开发商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也没能力去做。现在，经过外资这两三年在中国市场的介入，国内的开发商已经很清楚其中运作的方法。”

杨程成肯定地表示，既便今后限制外资介入，也只可能是介入的手段发生改变。而像国内大型房地产企业在未来肯定会与海外资本联系得越来越紧密。

评论

对外资应有堵有疏

近几年，外资投资中国房地产交易环节基本不受限制，投资收益汇兑限制很少。但房地产外资占中国房地产总投资比重还不是很高，对中国房地产业的发展作出了贡献，例如提供资金、提升管理水平和拓展消费市场。当然有些外资投机资本常以非正常途径和方式进入市场，参与了房地产市场炒作，给宏观调控和金融管理带来了很大难度和调控风险，加大了投资和消费的波动，如果房价暴跌，会引起经济衰退。

就遏制房地产市场过度投机而言，我们需要遏制的应当是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营、外资银行信贷、境外房地产基金流入境内房地产市场、内资房地产企业“外资化”、非居民和居民个人投资。

至于成立外资房地产公司从事房地产开发的现象，我们可以考虑用税收的隐性调节方式将活动于境外的外资纳入监管视野。比如可以取消税收优惠，使外资打消境外注册的积极性，转而在内地注册公司，这样就进入了监管视野，也有利于调控政策的执行到位。

事实上，外资(包括港澳台资本)进入中国内地房地产行业，对中国房地产业发展既有正面的影响，也存在利用中国的制度漏洞获得不合理的超高利润现象，对房地产市场波动乃至国民经济有不利的影响，中国需要借鉴国际经验采取有效的监管措施。

责任编辑/sf059

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