交易量下滑高档房遇冷 北京市二手房市场受重挫

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月12日16:29 中国经济时报  谢丽佳  

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新政实施已经一个月，北京二手房交易双方的成交意愿明显下降，交易量出现大幅回落。

据“链家地产”统计资料分析，北京6月份的二手房交易量相比5月份下降了24%，其中房龄在5年的二手房成交量下降幅度更为显著，环比下降幅度达到了32%。6月份二手房的成交价格虽然呈现一定的上涨趋势，但涨幅却出现较大回落，相比5月份上涨了2%左右，而5年之内的房产交易价格环比涨幅却达到了4%左右。

CBD东道主写字楼

信一天经纪公司统计资料也显示，新政一个月后北京房源量、客户量分别下降了46%、25%，成交量下降了36%。尤其是高档二手房市场成交量受到较大的影响，客户的观望心态非常强烈，多数买家选择了持币待购。

据“信一天”高端公寓部的成交数据表明，目前北京二手房市场高档公寓5年之内的占70%左右，由于受到税费的影响高档二手公寓成交量出现了明显下滑，幅度达到了60%以上。

新政实施一个月后高档公寓撤牌现象比较严重，有40%左右的业主把原本手中出售的房源转投租赁市场，直接导致了目前的高档二手房市场上买卖挂牌房源减少。

不过，“信一天”一位市场人士告诉中国经济时报记者，大多数高档二手房业主表示，在政策明朗后，如果能有满意的价位，会择机出售。他认为，此次新政对于北京高档二手房影响已经开始显示出威力，预计高档二手房成交量在半年多左右时间都会保持非常低迷的状态，而随着有效需求释放，观望心态的逐渐消失，高档二手房的成交也会逐渐回暖。

区域分化

“尽管北京二手房交易整体下滑，但却出现了区域性的差异。”北京链家房地产经纪公司市场总监金育松接受本报记者采访时指出，从各个区域的成交来看，南部区域下降最为明显，达到39.32%，其次是西部的交易量降幅为21.05%，东部的交易量降幅也达到19.23%；不过，北部区域的交易量并没有受到政策的冲击出现下降，相反还出现了略微的上扬，涨幅为3%。

“6月份，北部区域的二手房交易的数量和价格出现同步上涨。其中，交易价格相比5月份上涨了1.9%。”金育松认为，之所以北部区域能够表现出良好的市场走势，关键在于区域优势促成的房产市场刚性需求的支撑，使得新政对于此处需求的抑制作用并不明显，特别是奥运配套设施建设逐渐推进带来的“奥运热”极大刺激了消费者的置业需求。

同时，北部作为京城比较成熟的区域，公房存量相对较多，因此新政后北部区域二手房源的释放也并没有受到新政的冲击而出现下降趋势，而是继续呈现比较平稳的放量态势。据“链家地产”统计资料显示，新政实施一个月后的北部房源挂牌量相比5月上涨7%，刚性需求依然旺盛，房价上涨得到了支撑，从而出现了“价量同涨”的趋势。

“东、西部区域的二手房交易虽然下滑，但价格却逆向上涨。其中，西部交易价格相比5月份上涨2.7%，东部交易价格则上涨2.4%。”金育松分析，西部二手房交易下跌的关键因素在于，石景山的交易量受到政策冲击出现了明显的下降，降幅达到50%。这主要归因于政府为了稳定房价，首次提出限价地的概念，并事先公布了六块限价地，其中有三个地块处于石景山区域，从而增强了购房者对该区域未来房价平稳的良好预期，购房需求因此出现明显回落。

另外，新政对营业税的调整使得区域房源供应下降，消费者的购房需求受到了房源紧缺的限制，导致了交易量的萎缩。而正是由于石景山交易量的急剧萎缩，掩盖了西部其他热点区域交易上涨的趋势，比如中关村区域的二手房交易量在6月份升学效应的促动下，交易量出现了9%的上涨。

东部区域的投资需求较浓，在政策的冲击下，一部分投资需求被挤出；还有广渠路地块也被政府划入土地限价范围，让更多的消费者又萌生了未来置业的计划，这些因素促使了八通沿线和CBD区域的交易量分别下降32%和28%，从而影响了东部的交易量。

“北京南部区域的二手房交易则出现了‘价量同跌’的局面，价格相比5月份下降了2%。”金育松表示，当前南城的新盘供应和未来的预期新盘供给充足，也影响到了南部区域的二手房交易量。而且，在全市价格一路高涨的情况下，南部区域的价格亦水涨船高，这与需求者的承受价位出现了一定的偏差，交易随之下降。

“透过政策实施后的区域市场反应，可以预判出未来一段时间京城房产市场的区域走势。”金育松表示，北部区域以其强大的刚性需求支撑将继续攀升；东部区域在政策的缓冲期之后，将会出现快速回升，而南部区域在价格合理预期的带动下也将会出现回升；西部区域虽然自住需求旺盛，回暖是趋势，但受到房源紧缺和高价位的制约，可能依然要静观时日。

责任编辑/sf017

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