“国六条”的出台，对以开发住宅为主的开发商无疑是当头一棒。然而不久后，几乎所有的开发商都发现：此次调控在“剑指”住宅的同时，针对商业地产的调控几乎一条没有。对此，一位开发商对记者做了一个形象的比喻：“目前的住宅市场犹如一个戴着脚镣的舞者；而商业地产，则可以像一个自由的运动员一样。”
为此，在郑州楼市，“转战”商业地产也就成了时下不少住宅开发商跃跃欲试的想法。那么，“看上去很美”的商业地产，真的能让他们“没事偷着乐”吗？
现象
住宅开发商转战商业地产
“如今的郑州商业，可谓是一年比一年火，商业繁荣直接带动的就是商业地产，你看，国内众多连锁卖场入驻郑州就是这一高潮的证明。”说起商业地产，一位开发商兴致勃勃地告诉记者。
在他看来，2005年，不但像苏宁、五星这样的电器卖场在郑州开始了连锁扩张，而且家乐福、沃尔玛、丹尼斯等国内外零售业连锁卖场也纷纷寻找适合自己开店的商业网点，而这些商业网点都需要大量的商业地产来支撑。由此，也不难理解为何如此之多的房地产开发企业，蜂拥进入商业地产开发热潮之中。
据记者了解，仅去年一年，宇通不动产、豫发置业、长江置业等开发的项目次第登场，而且，商业与地产联手也成了郑州商业地产开发投资的新特点。此外，这些新的项目也不再拘泥于城市中心。家世界、易初莲花、中环百货、中原商贸城等大型购物消费中心遍布郑州的东南西北，一些城乡接合部和一些较大住宅项目的低层也引得商家频频惠顾。
据业内人士预计，去年以来郑州在建和拟建的商业项目总面积将超过150万平方米，是以往郑州所有商业网区面积的总和。
商业的繁荣，带动了商业地产房价及其租金的上涨。资料显示，2000年，郑州二七广场几家商场租金为每平方米每月20多元；2003年，通利·永乐入驻商城大厦的价格为每平方米每月30元左右；而去年，五星电器以每年300多万元的价格租下亚细亚7000平方米的三、四楼位置，租金已经涨至每平方米每月35元。
“商业的发展必定带动商业地产的需求，同样，商业地产的繁荣势必拉动商业的发展，这两方面是相辅相成的。”河南世纪联华总经理杨旭东如是说。
理由
“国六条”只字未提商业地产
众多开发商为何纷纷选择进军商业地产呢？商业地产到底有什么魔力？这个看似复杂的问题随着“国六条”对住宅市场的调控，似乎更让众多开发商坚定了进军商业地产的决心，而我们所要寻找的答案也趋于明朗。
原因之一：商业地产回报率已经高于住宅
“住宅面对普通消费者，靠一次性销售获利，可以分期滚动开发，是短线投资，而商业物业面对商家，靠长期经营收取租金盈利，必须一次建成悉心培养，是长线投资。”郑州长城房屋开发集团董事长申仕禄告诉记者。他曾主持开发过郑州碧沙岗商圈标志性建筑——中原商贸城。“打个比方，住宅开发就像种庄稼，商业物业开发经营就像养小孩，两者不是一回事。”
据报道，在北京，就投资回报率而言，高档住宅已经跌到了5%左右，步行街在10%～15%，社区商铺在8%～10%，也就是说，商业地产项目中，即便是最低类型，也比住房投资回报率高。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值。
之二：“国六条”对商业地产只字未提
“国六条”的出台，更让大多数开发商都发现：此次调控“剑指”住宅，而对商业地产的调控几乎没有。在住宅受到调控的同时，商业项目的政策空间则愈发显得宽松。
在两年前，郑州的商业地产还处于一个起步期，除了火车站、二七商圈等老商圈活跃外，不少新兴的商业地产身价都相对较低，有的甚至打出了“以住宅的价格买商铺”的口号，以此吸引投资者。与此相反的是，郑州市的住宅价格不断飙升，从以往的每平方米近两千元，到现在的近四千元，这样一个数字增长，无疑在刺激着开发商的神经。在这种情况下，许多开发商纷纷进军住宅市场，而对商业地产少有问津。
不过，也许是“此消彼长”的缘故，“国六条”对住宅的调控，对商业地产来说却是极大的利好。近日，记者咨询了不少开发商，大部分开发商都有进军商业地产的想法。一位开发商坦言：“住宅市场的约束多多，犹如一个戴着脚镣的舞者；而商业地产呢，则可以像一个运动员一样，迈开大步，奔向前方。”
“商业地产本身就是一个投资品种，商铺和写字楼首付必须五成，需求的资金高，而这类投资者，都有相当财力，就算持有5年也没有什么，何况，‘国六条’没有明确说明，商铺投资不足5年的要全额征收营业税。因此，相对住宅来说，商业地产此次可谓是隔岸观火，偷着乐。”一位不愿透露姓名的商业地产开发商的话具有相当的代表性。
之三：“抛房买铺”成炒房新趋势
“国六条”对于住宅市场调控的另一个潜在后果，就是在悄然改变着房产投资的路径。
在业内人士看来，这种政策引导下的市场选择似乎比调控本身更有影响力，目前，“抛房买铺”似乎正在成为房产投资领域的新图景。住宅正在与投资品渐行渐远，而商铺正在进入越来越多房产投资客的视野，住宅投资几乎陷入绝境。
有资料表明，进入6月份以来，全国主要城市的产权式商铺销量较此前都有明显的攀升。更为重要的是，在政策层面，对于商铺的转手交易还没有明确的限制——无论在多长时间内转手，均未有额外的税收限制。这样，当租金上涨的时候，投资客无疑将多一条“转让”的现实路径，而这一点恰恰是住宅所不具备的。
提醒
当心鲜花下面的荆棘
商业地产“看上去很美”，然而，美艳的背后，却蕴藏着一种风险。“两个有余，三个不足”，这是商务部市场体系建设司处长刘晓峰对商业地产现状的概括。
据介绍，“两个有余，三个不足即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足”。
目前在商业地产开发中，无论是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法：分割物业产权出售，快速获利。而事实上这种做法从根本上违背了国际上商业地产的开发规律，其结果往往使企业自食其果，陷入纠纷者众。而且，与住宅开发不同的是，住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑，而商业地产一旦投资失败，其结果只能是一损俱损。
事实上，全国各大城市的商业地产形势都不容乐观，表现在总量过剩、空置率居高不下等方面。据一项权威的统计数据表明，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高为92％外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。在郑州，这个数字更不容乐观。
商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。据介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。
由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式投入，有可能引发金融风险。央行统调司提供的数据显示，上半年商业用房开发贷款同比增长46％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。
一位业内人士称，目前银行承担的商业地产贷款超过2000亿元，这其中有多少资金有风险，谁也说不清。
思考
商业地产终究难免调控？
“国六条”对住宅市场的调控，让一批人哭了起来，也让一些人乐了起来。在商业地产偷着乐的时候，也有一种担心始终萦绕在商业地产开发商的心头，那就是商业地产一旦过热，会不会也面临新的调控？
这种担心显然不是多余的，面对着游离在宏观调控之外日益火热的商业地产，面对着盲目开发、过多开发、空置率过高的商业地产，种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头”。
河南社科院教授陈平认为，商业地产肯定要面临调控，因为目前开发的良性资产太少了，隐藏着很多风险，只是还没有完全显现出来。如果不从根本上调整，将来商业地产“也很危险”。此外，目前的调控主要是针对住宅产业结构调整，商业地产调控不可能有那么大的规模。其调控肯定从金融上调，比如信贷上不支持产权式的商业物业。
曾参与“商业地产专项调查”的中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩建徽在接受记者采访时也表示，在今年年底，国务院很有可能将出台商业网点建设管理条例。现在这个条例已列入国务院今年的立法计划中了，如果一切顺利，有望在今年年底实施，这或许正是针对商业地产专项调控的“前奏”。
