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“一刀切”的政策在抑止投资投机性需求的同时，也会打击自住性需求。建立与市场平行的住房社会保障体系乃大势所趋
1998年实行居民住房制度市场化改革以来，我国的房地产投资保持了较快的增长速度，占GDP和固定资产投资总额的比重稳定上升。
在进入市场化轨道的初期，土地制度、城乡间以及城市内部的收入分配差距等经济社会因素，对于通过市场手段解决民众居住权问题的效率和公平构成了制约。这也是现阶段我国房地产业发展的基本矛盾。
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解决这一矛盾的根本途径不在于要求房地产企业直接为社会目标服务，而在于进一步提高房地产业的市场化程度，促进房地产业的良性竞争，提高房地产企业的专业化水平和规模开发能力，提高房地产市场的有效供给。
对于因房地产市场供给和居民收入水平等市场因素造成的居住权不充分问题，必须依靠政府发挥其社会管理者的职能，通过非市场化的手段，建立和完善住房的社会保障体系。完全依靠市场化(货币化)手段实现社会目标，容易造成扭曲。有关经济适用房、限价房的诸多问题已经表明了这一点。
解决我国房地产业发展矛盾的长效机制是市场和政府共同作为的“双轨制”。
打压房价，让穷人“买得起房”？
近年房地产商品价格大幅度上涨，引起社会各方围绕“老百姓买不起房是由于房价太高还是收入太低”的问题展开了激烈的讨论。
造成部分居民“买不起房”的原因有两种。一种情况是，投资投机性需求提高了房地产市场价格，将这部分居民的自住性需求“挤出”市场。如果政府能够区分两种不同的需求，就可以通过抑止投资投机性需求来消除这一负面影响。相反，“一刀切”的政策在抑止投资投机性需求的同时，也会打击自住性需求，无助于问题的解决。消除上述影响的另一方面措施是增加房地产商品的供给。但是，进一步提高房地产投资规模又意味着短期内房地产市场持续升温，从而增加了金融体系和宏观经济运行的风险。
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“买不起房”的第二种情况是，由于市场化的收入分配不均，部分居民缺乏“市场交换能力”，从而缺乏对住房或其他消费品的支付能力。因此，通过市场化手段解决其居住权问题更加不现实。
有人提出政府应该通过打压房价来帮助穷人“买得起房”。但是打压房价不仅提高了富人的相对收入水平，还会抑止住房的市场供给。还有人提出富人应该帮助(补贴)穷人“买得起房”。但是，随着穷人购买力的提高，对住房的需求也会增加，从而使房地产价格进一步提高。在新的价格水平上，如果仍然依靠转移支付来帮助穷人买房，就会形成“转移支付-价格上涨-再转移-再上涨”的循环，直至穷人与富人的收入水平达到一致。这是一种与市场经济原则相悖的、带有平均主义色彩的观点。
从上述两种情况来看，解决问题的办法只能是，短期内通过宏观调控抑止投资投机性需求，长效机制只能依靠政府建立与市场平行的住房社会保障体系。
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房地产并未导致整体经济的泡沫化
2003年和2004年，全球房地产市场进入了价格上涨的高峰期。我国部分地区房地产价格上涨过快，也出现了泡沫化的趋势。
房地产泡沫的形成有两种情况。一是房地产市场受到外部的需求冲击，形成不断向上的价格循环机制，呈现出自我实现的“非理性繁荣”。另一种情况是经济增长具有动态无效率的特征，在理性预期的条件下出现资产价格泡沫。如果实体部门和金融体系拥有大量的泡沫资产，并与经济的各个部分保持直接或间接的系统性联系，就可能引发“泡沫经济”。
上两种因素在我国的经济运行中都存在。首先，近年出现了比较突出的炒房和炒人民币升值的投资投机性冲击。其次，由于经济增长方式尚未转变，我国的经济增长中一直存在动态无效率的问题(资本收益率低，资本积累过度)。这为资产泡沫化提供了基础。可以说，即使房地产市场不出现泡沫，其他资产市场也可能出现泡沫。
虽然我国近年房地产市场中出现了泡沫化的趋势，但是不能由此得出房地产业已经引发我国“泡沫经济”的结论。一方面，近年来房地产开发投资占GDP的比重还保持在合理的区间内(8%左右)，占固定资产投资的比重也基本稳定(18%左右)。另一方面，股票、债券等资产并未与房地产同步出现泡沫化的趋势，政府对利率、汇率的管制也没有放松。房地产价格上涨和出现泡沫化趋势并没有导致整体经济的泡沫化。
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目前，防范房地产泡沫化趋势进一步发展的关键是通过调控“熨平”短期的投资和投机性需求冲击，加强银行等金融机构的风险监管，防止信贷盲目扩张，严格禁止恶意炒作、扰乱市场预期的行为。
“房地产新政”的局限
去年的情况表明，以“国八条”和“七部委意见”为主要内容的“房地产新政”具有比较明显的效果，房地产的总体投资增速大幅回落，前期价格上涨过快的地区(如上海)有所降温。
但是，今年一季度，珠三角、环渤海和部分西部地区中心城市房地产市场价格出现了较快上涨的趋势，北京、深圳等城市的房地产价格出现了“补涨”和“报复性反弹”的现象。这表明，前一阶段的房地产调控还具有一定的局限。
国家发改委经济体制与管理研究所宏观经济与产业分析课题组，在去年的研究报告中已经指出，前一阶段“房地产新政”是以调控当期需求为重点的，从而具有短期的需求管理的性质。
首先，短期政策对于推动房价上涨和出现泡沫化趋势的体制因素没有实质作用。今年一季度较热的宏观运行表明，传统经济增长方式的动态无效率特征依然没有改变。
其次，由于房地产需求主要受未来价格预期的影响，因此短期政策缺乏可信性。在新的投资投机性需求冲击下，处于“观望期”的潜在需求可能迅速转变为提前实现的恐慌性需求，从而进一步推动房价上涨。这反过来又增强了短期政策缺乏可信性的信号。因此，房价在调控下出现反弹具有必然性。
第三，“新政”缺乏可信性的根本原因在于，短期需求管理对改善市场长期供求关系的作用有限，甚至具有负面影响。政府在抑制需求的同时，没有相应地增加市场的有效供给。例如，供地政策偏紧、存量住房的交易成本增加等因素事实上提高了消费者和投资者对房价上涨的预期。
最后，“新政”与宏观调控的其他方面缺乏统一协调。例如，虽然房地产调控考虑到了人民币升值的因素，但是由于汇率改革和房地产调控政策缺乏统一协调，在人民币缓慢升值的条件下，房地产市场成为了套利资金的最佳选择(可以获得人民币升值和房价上涨的双重利润)。
调控重点须进一步明确
从2000年开始，本轮房地产的繁荣期已经持续了6年。与上一轮景气周期(1991-1994)相比，本轮房地产业的增长是在总体经济持续增长、房地产业市场化改革的推动下，以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的，经济基础更加稳定，景气周期的持续时间相对较长。
但是，由于现阶段我国经济运行的结构性问题依然突出，房地产市场仍然是投资投机性需求冲击的重点。近日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施。这一举措对于克服前一阶段房地产调控政策的局限性，增强其可信性，具有十分重要的作用。
为使房地产业健康发展，保持宏观经济稳定，政府在短期内的产业调控重点应该明确由房地产投资规模等总量目标转为房地产市场价格，运用经济手段保持房价及其涨幅基本稳定，继续加强房地产信贷管理，防范房地产价格泡沫化趋势以及由此带来的金融风险。
在产业调控的长效机制方面，应该以提高房地产商品的有效供给水平为目标，建立和完善分层次、多元化的住房供给体系，制定针对不同消费群体的消费政策，调整有关住房消费和交易的税收政策，降低交易成本，把调控重点放在住房商品的持有环节上，引导居民理性消费，使我国的房地产市场尽快从“需求释放期”向阶梯型消费模式过渡。
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