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在北京、深圳、呼和浩特等城市房价急速增长的同时，重庆一些楼盘却在打折销售，开发商既有当地名企，也有外来巨头。是个别楼盘的个别现象，还是重庆楼市走低的信号？个中缘由是什么？其他城市可以借鉴什么？
打折不是稀罕事
“如果针对房价，重庆根本用不着调控。重庆房价已经处于阴跌状态。”九部委新政出台后，重庆一位不愿透露姓名的开发商对《中国不动产》记者说。
他的证据是，重庆有不少楼盘在打折、让利销售。比如，去年10月，融科蔚城均价从3350元/m2下调为2886元/m2，单价下调464元；去年12月，本土排名前三的大开发商华宇三盘连开，以“净价房”销售，相当于在原均价基础上打9折；今年1月，最早进入重庆的外地巨头融侨推出半岛项目促销活动，购一套房最高可优惠20万元；今年2月，东方港湾推出100套成本价房，套内售价骤降750元/m2，相当于在当时均价基础上打7.7折；今年5月，东海长洲由原套内均价2980元/m2下调为2380元/m2，单价下调600元。在这种态势下，重庆今年的春季房交会上，商品住宅的成交均价较去年秋交会下跌了74元/m2。
来自官方的统计数据是，重庆市商品房销售价格涨幅由2006年1月的4.4%下降到5月的2.9%，呈逐月回落态势。其中，住宅销售价格涨幅比去年上半年降低4个百分点，回落态势较为明显。
5月，重庆主城区商品房成交均价为2804元/m2，其中，商品住房成交均价为2747元/m2。这个价格远低于另外3个直辖市，也低于成都、西安、昆明这几个西部城市。具体到不同的区域，市中心区的普通楼盘单价能达到4000多元，主城区内较偏的地方，单价则低至2000元左右。
在这样的价位上，开发商还有多大的利润？重庆森望实业董事长陈万荣说，他们位于渝北区空港的一个节能住宅项目，净利润不足200元/m2，利润率为4％。“节能措施只对销售进度有促进作用，对价格则没有大的影响”。记者提及去年年底在一个关于利润率的调查中各地开发商多答“一般都能达到20%”，陈万荣说，在重庆，能达到这个利润水平的项目只有两三成，多位于市中心区，或者是高档楼盘。
据重庆媒体报道，很多当地中小开发商离开重庆，到外省去发展，单是在贵州遵义的就有50多家。还有一些在“国十五条”出台后，选择了抛地。
市场需求大，供应更大
重庆房价涨幅并非始终处于较低的水平。2004上半年，重庆主城区商品房价格同比上涨曾达18.7%。两年之后的今天，同一个市场出现了有实力的大型企业也打折售房的现象，背后的原因是什么？
重庆自建立直辖市以来，城市化率平均每年增长1.7个百分点，按照目标，2010年城市化率要达到50%，2020年达到65%左右。每年有50万人进城，对开发商来说，需求是巨大的。支持需求的居民收入增长水平，2005年是11.1%。重庆市副市长余远牧认为，这个增长水平与房价的增长水平基本协调。
“问题在于，重庆市场的需求在稳步增长，并且本地消费占到了95%，不像上海和北京有很多外来投资者，而同时，供应却在爆炸性地增长。竞争较为激烈的区域，开发商降价销售成为无奈的选择。”那位不愿意透露姓名的开发商说。
他进一步分析说，据中国大盘开发研究中心2005年数据，重庆千亩大盘数量仅次于北京和上海。然而比起经济较发达地区的城市，位于西部的重庆房地产市场起步较晚，步伐却大，造成短时间内密集放量，超过了快速城市化带来的不算小的需求。
据他介绍，2003年以后，随着桥梁、道路等交通设施的建设，重庆的郊区化运动升级。外地房地产巨头如融侨、阳光100（ 查看地图）、香江国际、奥林匹克、顺驰、保利、棕榈泉、金融街、中房等挺进重庆，在本土企业南方、龙湖、金科、协信等之后加入重庆的造城运动。在北部新区经开大道及其纵深地带，一时出现“八大金刚闹经开”的局面。这些项目的占地面积，少则1000余亩，多则超过3000亩。今天的经开片区，千亩大盘有十几个之多。产品集中放量，而区域生活配套还远不成熟，必然带来销售压力。这个区域的融科蔚城小高层降价销售，与之一路之隔、以二手地建起来的复地上城要卖个好价钱，就不得不拖至结构封顶前夕才开盘。
众多开发商在同一区域大面积拿地，不担心未来的竞争吗？一位开发商在接受《中国不动产》采访时表示，重庆的策略是卖地搞城市基础设施建设，然后去发展工业、招商引资；因此，当时地价很便宜。开发商敢于在重庆拿地，一是赌重庆房地产未来会有较大幅度升值，二是大家一起做可以做热区域。这些想法都不错，然而遭遇国家对房地产业进行宏观调控，强调限时开发，否则收回土地。于是，这些企业不仅无法将项目拖延到区域配套设施到位后再开发，以规避风险并获取较高的利润，而且集中放量导致的销售周期延长也拉紧了他们的资金链。
购地热情高，土地放量更大
一句“重庆向北”使北部新区成为开发热土，而“主城西进”战略也让规划中的西部新城区域吸引了本土和外地的众多开发商。据重庆媒体报道，西部新城中的九龙坡去年7月把2.8万亩土地推向市场后，开发商又是大片大片地购置。此后，“主城南向”紧紧跟随。开发商一样满怀拿地热情。尽管重庆地价近两年涨了不少，如沙坪坝区2004年120万元一亩，现在涨到了180万元，但他们认为，重庆房价现在处于一片价格洼地，未来很有潜力。
中原地产的一份统计数据表明，去年年底至今，至少有10家大型外地开发商进入重庆，包括富力、万达、顺驰、招商、国美。所不同的是，2003年外地开发商入渝选择新开发区，新近入渝的房产大鳄则瞄准了主城黄金地段。
“重庆市场的利润不是很低，否则不会有那么多外地企业进来。”重庆华辰物业发展公司圣湖天域项目的营销总监孙燕并不赞同重庆市场利润薄的说法。她说，利润是相对的，比如北京和上海，开发成本很高，重庆的开发成本也在提高，但拿地相对容易。另外，楼盘品质提升会使价格提升获得空间。重庆目前“三北”--渝北区、江北区和北部新区竞争较为激烈，有的楼盘销售不畅，有的楼盘在降价，但就重庆整体而言，房价还会上升。
然而，重庆各区争相大面积卖地的做法也引起一些业内人士的质疑。有业内权威人士分析说，重庆房价这么低，正是由于重庆的土地无序供应。另一位不愿公开身份的重庆开发商则指出，重庆去年10月推出19宗地块，总面积达1.3万余亩；半年之后，再次推出土地项目35个，总面积3万余亩。副市长余远牧还亲自带队到深圳向全国的大开发商推介其中的12块土地。“重庆的卖地所得多用于搞基础设施建设了，但有的投资因缺乏科学的规划定将长期收不回成本，这不是对社会财富的巨大浪费吗？一地的房产价值是建立在城市价值的基础上。我们需要土地，更需要城市合理的发展规划。” >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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重庆房价：被土地拖累？
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