高住房私有率后的尴尬：81.62%远超欧美发达国家

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年07月10日09:02 深圳商报  钱飞鸣  

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当住房日益成为中国普通百姓关注的热点时，中国城镇居民的住房自有率也在节节攀升。最新的数字显示，去年城镇住宅私有率高达81.62%，远远超过欧美发达国家。

该如何看待这个统计数字。有人说这显示了中国住房制度的优越性，也有人提醒这种“居住必买房”的置业习惯是危险的倾向，当然还有人对这个数据本身就心存质疑。

看清统计的程序设定，了解房改的特殊历史，我们不难发现，在缺乏正常的制度性的住房保障体系下，超过八成的住房私有率其实是一个值得玩味的数字。

住房私有率：

·[我国住宅私有率已超英美 调控还应提倡理性置业 ]
　　·[全国城镇人均住房逾26平米 住宅私有率已逾八成]
　　·[建设部:我国的住宅私有率逾八成凸显出供需矛盾]
　　·[“中国城镇住房自有率世界第一”的真相是什么？ ]

特殊的历史：福利分房带来的高比例

中国住房私有率数据之高，存在着诸多统计口径上的争议和分歧。可是一个没有争议的事实是，不管用哪一种统计方法，私有住房中份额最大的一块，并不是我们现在所说的商品房，而是房改房，也就是我们常说的福利分房。

按照普遍的情况，现在私人手中的住房，主要有以下四种，一是早年留下来的私房，二是房改房，三是商品房，四是经济适用房。虽然这些年商品房和经济适用房的建设突飞猛进，可是，在绝大多数的城市，它们的份额仍然难以追上新中国头五十年积累下来的房改房。

据统计，到2003年底，全国的房改房面积约有80亿平米，房改房占全部住房总量的67.54%。在不同的城市，情况略有差别，但房改房至少占到住房总量的一半以上，从目前能看到的统计中，杭州的房改房比例是比较低的。截至2005年，杭州拥有住房的家庭中，私房的比例为9%，商品房和经济适用房的比例为37.3%，房改房的比例则达53.7%。

而广州的情况则非常能说明问题。在房改的高峰期，广州从1997年到2002年，居民私房拥有率平均每年提高5%，到2002年底，广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房。但是，细算下来，只有7.1%的家庭购买了商品房，64.9%的家庭买的是房改房，还有11.7%的家庭拥有原有的私房。

由于几十年的积累，在几年中释放出来，不可避免地形成了井喷，并迅速拉高了住房私有率。这就是住房私有率高企的真实面目。对这样一个特定的数字，如果我们不能客观地予以区别对待，就一定会造成误读，带来错觉。首先，它会让我们放大这些年的房地产建设成就。其次，它会让我们对老百姓的购买力产生过高的估计，并进而影响我们对房价的判断。其实，绝大多数的房改房价格为每平米几百元。第三，它会让我们以为，大家的居住条件真的改善了。殊不知，绝大多数的房改房在房改之前就由现在的房主住着，房改前后，并不牵涉到住房状况的改变。同时，房改房普遍面积较小、户型较差，至少有30%的住房不具备基本成套条件。可谓，拥有私宅，但并不拥有舒适的居住条件。

模糊的概念：数字的乐观和现实的不乐观

所有的争议都来自建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”。这份关于国人住宅水准的权威报道称，2005年城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米，住宅私有率更是高达81.62%，比2004年的80.77%提高了近1个百分点。

单看81.62%，确是一个乐观的数字，至少表明普通百姓的住房条件逐步改善，而且越来越多的人拥有自己的资产。但是这个统计结果却是一个模糊的概念，诸多的评论都在质疑数字的准确性。

最新一期《瞭望东方周刊》刊登了沈晓杰的文章，直言中国的住宅私有率统计明显带着“特殊国情”。建设部资料表明，中国的住宅私有率并没有采取国际通用的户数之比，而是采用了面积之比，即自有(私有)住宅建筑面积和实有住宅建筑面积的比例。

如此一算，乐观的数字掩盖了诸多不乐观。

其一，这种简单的平均计量算法，已经模糊了城市居民的贫富差距。中国国情研究会与万事达卡国际组织发布的《2006中国生活报告》称，年收入超过11万元的高收入群体中，超过40%的人拥有两套以上住房，其中22%的人未来一年内还打算买房。建设部的统计资料还显示，商品住房销售面积中，个人购买比例由2000年的87%增加到2005年的近97%。贫富差距的拉大，可能会使数量较小的富裕阶层拥有数量更多的住宅，这意味着将有一个不容小视的无房群体。

新华社今年两会的一篇报道引用了民政部的数据，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右，然而就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。

其二，这种建立在现有户籍制度基础上的统计，并不能真正反映城市的现状。

越来越多的城市表示，农村进城务工人员已被视为城市的新成员。既然是新成员，那么他们的住房问题有没有受到关注呢？在城市中，这些人没有住房，而在统计中，农村可是100%的住宅私有率。一群在城市无房的“有房一族”，这种荒诞的景象其实在延续户籍制度的不合理。随着城市化的加速，进城的农村人口有相当一部分会在城市定居，那么他们遗留在农村里的私有住宅是不是一种土地浪费呢？

事实上，81.62%的住房私有率不仅模糊了城市居民的贫富差距，同样掩盖了农村人口进入城市后缺房情况。当城市人口在哀叹“房奴”之苦时，农村人员所想的只是如何谋生，而房子更像是一个遥不可及的梦。在某种程度上，住宅已经成为阻碍阶层合理流动的瓶颈，这才是更危险的信号。

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责任编辑/sf059

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