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离开国美置业，沉寂了9个月之后，以“资本地产代言人”自居的禹晋永再次高调登场。
虽然，这次他是以中国世代投资控股集团（以下简称“世代投资”）总裁的身份亮相，但从他为世代投资竖起的资本地产旗帜来看，却是在国美置业做法翻版。
携带资本地产之利，禹晋永真的能给新一轮宏观调控下萧瑟的房地产业带来了一丝生机吗？在国美置业的昙花一现，给禹晋永的构想成果打上了一个未知符。
“世代”的构想据禹晋永介绍，世代投资是上个月在香港成立的一家公司，注册资本10亿港元，股东方包括禹晋永持有的凯爱置业以及来自美国、英国、加拿大、新加坡和中国香港的13家基金。凯爱置业相对控股，占比20％。
相比为中国首富做嫁衣的国美置业总经理，禹晋永这次可以说是抱着“自己的孩子”东山再起，因而表现出更为高调和大步迈进的作风。分析人士指出，在宏观政策趋紧的情况下，禹晋永的快步推进也说明了他急于消化凯爱置业此前收购的25家公司和26块土地，让这些“看得见”的资产转化为投资回报。
禹晋永选择世代投资作为消化平台，并为世代投资设计好了两条腿走路的策略。
第一个层面，即实业层面，主要是拿地。
世代投资仅用一个月时间取得8400亩的土地储备，累计投入成本约20亿元。而世代投资的核心资产正是这批分布在昌平、密云等地的土地资源。世代投资取得了这些地块的一级开发授权，并将在今年完成一级开发、进入房地产项目开发，到年底计划有1～2个项目开工。此外，禹晋永对今年即将入市的北京吉普车厂地块也表现出了势在必得的信心，“一定会整体拿下，而这种通过大项目的招拍挂能给世代建立影响力。”
当然，除了拿地，禹晋永不会忘记自己最擅长的资本运作层面。据禹晋永透露，他已经开始酝酿房地产公司层面的并购，目前接触的公司超过40个。
禹晋永将国美如期在一年内上市作为自己成功的案例，以此来证明自己对世代投资上市热情并不虚幻。按计划，禹晋永会在2～3年内持有不低于2家上市公司，其中一个硬指标是年内持有一家上市公司。他的底气来自与一家知名上市公司的谈判“已经进入签约期”，禹晋永自信说，“谈下来应该没什么问题。”
世代投资也做项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司差别不大，但禹晋永的做法是将土地权益化，让国际资本购买权益，这样就有了不断滚动的资本。这正是禹晋永当初就任国美置业时鼓吹的玄乎其玄的资本地产理论的翻版。
“拿到项目后，把它变为资产，将资产权益化，将权益资本化，再将资本市场化。”一位业内资深人士看来，这也就是资本市场上的一种惯用伎俩，禹晋永不过是将风险投资引入地产投资运作。
不管怎么说，背后有十多家基金作强力后盾，手头可以启动的资金有十几个亿，禹晋永的扩张之路似乎刚刚起步。
国美的影子新成立的公司，目标直指3年内进入国内房地产业15强，一年内上市，世代投资走的正是当年国美置业走过的轨迹。
“国美置业本身并不做开发，只负责拿地，然后将项目投出去，由下面的全资控股公司比如国美商都开发有限公司进行二级开发。国美置业主要掌握着权益，通过投资银行、发行信托在国际资本市场进行运作。”当初禹晋永是这样对外界解释资本地产理念。
国美商都走的正是这样一条路。去年5月，组建不久的国美置业就以总价8.05亿元摘牌北京市2005年上半年最大的招拍挂项目——丰台区35.39万平方米公建用地，据当时估计，后续投资将在30亿~50亿元。
在交了4100万元的前期初抵出让金后，禹晋永立即着手做的一件事是营造概念。“任何一个想要在资本市场有建树的公司，都必须先让自己能够吸引住‘眼球’。”禹晋永请来美国知名的RTKL商业设计公司给项目设计概念。而后，大张旗鼓地跟基金谈合作。“我们准备将部分股权出让给基金，引进战略投资者，而经过我们的营销，国美商都40%左右的股权，能够融到50个亿左右。而事情的进展也比较顺利，比如我们已经给平安集团作了商业计划，还在同香港的房地产信托基金谈合作，跟花旗银行谈。”
禹晋永准备将丰台项目打造成“全球高科技体验中心”，而其寻找的壳资源中关村(000931.SZ)也是一家科技概念的地产股。这就切合了禹晋永鼓吹的纳斯达克上市的科技概念的硬性条件。
而这也正是禹晋永巧妙构架的地方，做科技出身的他，试图把对科技风险创投多年积累的经验嫁接到国美置业的意图显露无遗。有分析人士指出，在中关村远没有到手之时，禹晋永可能已经想好了归宿，试图最终运作到纳斯达克上市。
而随着5月16日，北京鹏润地产公司原董事长王会生入主中关村，坊间早已认定中关村最终落入黄光裕之手。虽然最终由黄光裕出面收购中关村，却也佐证了禹晋永当初一年内上市的宏伟计划落到了实处。虽然现在很难说黄光裕到底是否把国美置业的资产置入中关村，但在当时国美置业一年上市的论调几乎被坊间质疑。而证实当时所言不虚，禹晋永只是用了一招资本市场上的借壳上市的老把式。今天回想起来，既是让人恍然大悟，又让人大跌眼镜。
值得注意的是，禹晋永的运作之道都是采取控股公司经营模式，即以收购兼并为重要手段。“收购股权是一种杠杆效应，而股权的价值相比土地，项目有更多的文章可做，这就保证了他到时候可以溢价置入收购的壳资源，完成退出。事实上，禹还是在玩空手道。”业内人士指出。
而就国美置业来讲，抛开最初必须支付的2.6亿元出让金中的4100万元初期款，国美置业几乎没有实质性的投入。据禹晋永透露，国美商都光交土地款就要2.6亿元，而整体投入至少要30亿元，而事实上，作为操盘手，黄光裕给其的账户上仅有1.5亿元。“而这1.5亿元是整个国美置业的，总不能都投入商都一个项目吧。”
4100万元撬动30亿元的项目，禹晋永如何给其资本杠杆设立支点，成为业界关注的焦点，而如今卷土重来，世代投资的资本运筹将成为地产界的一大看点。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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翻版国美置业运作手法禹晋永卷土重来 前景未知
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