“北京摩根中心（ 查看地图）”整体开发后，它的售价每平方米可以达到2.5万，开发商不是仅有15％的回报率，而是能达到30％至40％随着北京市副市长刘志华意外落马，首创置业董事长刘晓光被请协助调查，被喻为北京第一烂尾楼的“北京摩根中心”再次成为各界关注焦点。“正是其巨大的价值上升空间，导致了各种利益的纠葛。”业界人士如此评价。
“北京摩根中心”究竟有多大投资潜力，业界权威人士从该项目本身理性地做出了分析。
17.6亿非天价“北京摩根中心”从去年被北京国土资源局收回土地使用权后，今年5月26日，以17.6亿元的高价，正式移交给首创联合体。
“17.6亿元的拍卖价格被业界称之为天价，但从相关数据分析和近期土地交易案例成交情况对比，它并非一个天价。”第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司助理董事胡建明说。胡建明长期从事地产资产评估等方面的工作，专业程度和专业精神在业界都享有盛誉。
“摩根中心地块包括了已经建成的地上框架结构部分，土建成本一平米大概1400元，按照17.6亿元的交易价计算，扣除地上土建成本，实际地价每平米5055元。”摩根中心比清河项目高1500元左右，而与海淀区今年4月拍卖的温泉镇D1地块单价接近，温泉地块土地单价每平米4863元。但从物业类型、品质比较上要远远超过二者。胡建明这样分析。
投资回报20％“从投资成本分析，我们测算，其最后销售的净利润仍可以达到15％，从总的投资回报来看，可能达到20％。”胡建明说。
“摩根中心”地块总建筑面积42万平方米，用地性质为写字楼、公寓和酒店。
从目前的规划来看，其用地性质不变，但规划建筑面积已做大幅调整，总共为27.28万平方米。以前规划中仅200平米的写字楼被取消，转而规划为一个花园。规划中住宅面积约10.5万平方米，商业面积5.3万平方米，写字楼面积约3.2万平方米，地下车库和配套设施面积约8000平方米。
“我所指的高档住宅不是售价每平方米达到1.3万元或1.4万元的项目，而是指单价每平米超过2万元的整体精装修的高档住宅，我感觉，它的售价每平方米可以达到2.5万元。”在胡建明看来，做高档住宅的判断是基于摩根中心所在区域市场情况做出。
摩根中心称的上真正的风水“宝”地，地理位置得天独厚，隶属奥体概念板块，坐拥亚奥商圈、中关村东区和京昌高速沿线3大地段的都市繁华区，兼具北四环、大屯路、健翔桥便利的交通，西通中关村，东临亚运村及规划中的奥运村，南依马甸商圈及中关村德胜科技园，地段优越，位置的不可复制性必然造成项目升值潜力巨大。
“这一区域缺乏高档住宅项目，基本没有竞争。我们分析高档住宅成本6500元，精装修按每平方米3500元计算。市场上目前表现良好的富力爱丁堡项目售价每平方米就已达到1.7万元，精装修成本宣称每平方米3000元。根据摩根中心所在区域和未来升值潜力，其高档住宅项目售价每平方米可达到2.5万元，而这一价格也仅是银泰中心的一半。”从该项目周边居住人群分析，该区域人群都属消费水平较高的档次，对高档住宅有相当需求，但周边并没有此类项目。
酒店按成本价每平方米2万元出售，按照高档住宅每平方米2.5万元做成本测试，税后净利润达到7.56多亿元，销售利润率为15.4％，占总投入资金回报率为21.6％。胡建明分析。
暴利再曝光为什么很多开发商投标时没有投那么高的标价？
“主要是他们认为利润率很低，还没达到暴利水平。他们是按照一般开发的利润原则去评审这个项目的。一般开发商以拿烂尾楼项目的做法投标，希望投标能达到期待的回报率，他们下的标书没敢下这么高。他们计算最后是按周边项目比如每平方米1.3万元或1.5万元计算，而不敢把价格突破2万元甚至2.5万元。”胡建明说。
“一般开发商认为这个项目利润很低，只有15％到20％左右。但实际上从开发整体来讲，一期、二期、三期销售情况对比，从一期到最后几期销售价格攀升可达50％。因此，从整体开发过程讲，开发商不是仅有15％的回报率，而是能达到30％至40％。”据了解，首创置业只所以投这么高的价，也不是说首创真的有很多钱，因为它是上市公司，必须有项目去运作。
“健康的房地产上市公司必须有三、五年完成的项目，也必须有八年、十年才能完成的项目。这是一个整体开发过程，而不是单开发一个项目，不停地开项目，实现公司的持续和良性运转。”胡建明分析认为，华润置地天价竞拍清河地块项目也属同类情况，“地产商面临土地储备的压力，这么大块的地，以后很难有这样的机会了。” >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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北京摩根中心17.6亿非天价 开发回报仍很惊人
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