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【作者：梁馨元】
7月2日，长江实业0001.HK及和记黄埔0013.HK联合宣布，以22.5亿元人民币的价格收购青岛小港湾项目中的大部分土地，两年辛苦谈判尘埃终于落定。“在国内开发商因为房产新政实施细则还未出台观望之际，李嘉诚抓紧时机拿地。签下了青岛地产招拍历史上的第一个大单子。”中大恒基国贸店经理果静对《中国产经新闻》记者说。
李嘉诚这个斩获，是联合当地企业青岛小港湾旅游开发建设有限公司一起获得的。该项目总成交价26.9亿元，占地总面积386206.7平方米，李嘉诚开发其中的81%，有知情人士向《中国产经新闻》记者透露：此前李嘉诚在青岛的投资一再不顺，码头上输给香港财团，重组黄海橡胶却又花落人家，好在小港湾这个项目让李先生如愿以偿，也算是对他一直青睐青岛的一个了断。
欢迎老李来青岛炒房子
长江实业与和记黄埔发布上市公司公告一发布，网上立刻就有网友贴出了“欢迎老李来青岛炒房子！”“老李都来了青岛房子还要升啊”这样的帖子。由于小港湾区域近年来开发的大部分是经济适用住房，新建普通住宅商品房建设较少，不能满足较大的购房需求，位于此区域的房价相对较低。
在接受《中国产经新闻》记者采访时，中大恒基国贸店经理果静分析：按照目前的房价走势和小港湾项目的定位，这样的房子将来突破1万元／平方米也不是什么难事。她介绍说，自去年下半年开始她一直关注青岛的地产，今年较去年该区域房价已经上涨20%左右。部分楼盘均价达5300元／平米。
小港湾位于胶州湾东岸、地处青岛老城区西部，始建于1889年，是青岛市的第一个港湾，海岸线全长4.8公里。由于青岛城市变迁，原有产业渐已衰败，场区破旧不堪，周边居民区也多为危破陋房。
李嘉诚给小港湾的定位是，将目前较为落后的后海区域打造成可以与香港维多利亚湾相媲美的新滨海旅游休闲区。改造后的小港湾区域主要以旅游休闲为主，同时一部分居民将就地安置。根据概算，整个改造重建计划需要总投资逾百亿，其中仅改造前期的拆迁工程一项，预计就需耗资22.5亿元。
目前，总投资近百亿的青岛海湾大桥正在建设，而与之近在咫尺的青黄海底隧道项目也已经通过国家核准开建在即。胶州湾跨海通道建成后，胶州湾东西海岸将连为一体，小港湾位置有望更显金贵。据说青岛市委书记杜世成曾有这样的评语：“小港湾既是东海岸的一个中心点，又将是与西海岸水上联系的重要码头，李(嘉诚)先生真是慧眼识‘珠’。”
“门槛”拦下当地开发商
一当地圈内人士向《中国产经新闻》记者透露，这次土地招拍简直就是为李嘉诚定做的。据悉，在6月6日至6月19日的面向国内外的公开挂牌出让期间，和记黄埔地产(青岛)有限公司和青岛小港湾旅游开发建设有限公司是惟一的竞买者。
虽然挂牌公告要求竞买者在青岛注册，注册资金1000万元人民币以上，这一条件很普通。但是接下来的要求是竞买保证金高达5亿元人民币，并且联合竞买主体不能超过两家，“这个条件难住了本地开发商，合作的家数不能多，只能是两家，而且两家开发商联合调动保证金就有5亿元之巨，具有这样实力的开发商在青岛本地目前还找不到。” 该人士对《中国产经新闻》记者说。
虽然和记黄埔这次竞买的标额很大，但土地的单价明显低于同类区域。
怎么办才能又引来大投资商又在价位上鼓励对方的积极性呢？一专业人士就此分析，公开拍卖地价是政府不能操控的，自然是用高总价的门槛替大投资商清场。低单价、高总价，另一个因数自然是土地面积了，加大地块面积即可。和记黄埔对小港的改造，是与市北区政府签了合同的。参与旧城改造，自然可以获得很多政策上的优惠，至少不需要在招拍挂环节碰到对手，少了一些人为提升的成本。
背后原因其实也不难解。青岛市市北区负责小港湾改造项目的一位官员对媒体说，“因为改造工程投资巨大，整个项目可能耗资百亿以上，影响数万人的工作和生活，因此，需要实力超强的公司来操盘。”
长实与和黄为华人首富李嘉诚旗下的两支地产大军，近几年和黄地产在内地开发新盘的脚步不停，背后还有很深的经济原因。近几年香港房地产市场已经临近饱和，不再适合大规模的操作，当然也就无法获得更多的利润。
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