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经济观察：增量与存量市场不平衡是房价问题关键
发布时间：2007-05-28
来源网站：soufun 来源媒体：上海证券报
点击次数：
【文章简介】
●房地产开发业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期城镇人口增长及相应住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也应该是充足 的。2002年以来房价的迅速攀升的原因，应该不是房地产开发市场的原因。要分析房价上涨与调控政策的失灵，必须跳出房地产开发市场这一新增住房市场，分析房价的决定机制和我国房地产发展的特殊机理，也才能为进一步的宏观调控找准关键。
●目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1％，而在成熟市场国家，该比例一般在10%-15%左右。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。一方面，房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润而市场价格高企。另一方面，由于缺少了存量市场的“蓄水池”的作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续的快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低既有资源的配置效率，而且也引发了房地产开发市场过热的风险。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。
●我国房价居高不下和房地产调控的不力，问题的关键并不是新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康发展，应从发展房地产存量市场入手，做好几个方面：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理；二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场；三是减轻房地产交易环节的税收，通过税收手段，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是开征房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
●目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1％，而在成熟市场国家，该比例一般在10%-15%左右。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。一方面，房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润而市场价格高企。另一方面，由于缺少了存量市场的“蓄水池”的作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续的快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低既有资源的配置效率，而且也引发了房地产开发市场过热的风险。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。
●我国房价居高不下和房地产调控的不力，问题的关键并不是新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康发展，应从发展房地产存量市场入手，做好几个方面：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理；二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场；三是减轻房地产交易环节的税收，通过税收手段，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是开征房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
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