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"聚集效应"太强 推动中心城市房价猛涨
发布时间：2007-04-24
来源网站：soufun 来源媒体：上海证券报
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【文章简介】
根据国家发展和改革委员会最新发布的报告表明，今年一季度部分中心城市房价仍然偏高，上涨较快。同时，房地产行业投资过热的势头依然不减。在当前房地产行业已成为宏观调控重中之重的情况下，中心城市的房价却依然我行我素，照涨不误。笔者认为，个中的原因虽然较多，但与中心城市巨大的聚集效应不无关系。
中心城市的聚集效应一是表现在对人口的积聚，二是对资本的积聚。前者形成了对房地产的消费需求，而后者则增强了房地产的投资需求。一般来说，房地产的价格取决于它的供给和需求。从相对短期的时间来看，一个城市的房地产供应是比较稳定的。也就是说，如果不是城市的面积突然出现大规模扩张，或者城市房产建设投入出现超常的增长外，城市的房地产供应是不会出现大起大落的。因此，在城市房地产供给相对稳定的前提下，房地产的价格就在很大程度上取决于对它的需求。
相对于其他中小城市而言，中心城市的聚集效应更强，这还不仅仅体现在人口的数量方面，还体现在人口的财富结构方面。从人口的数量上来看，中心城市的人口膨胀速度不断加快。这一方面是因为随着现代化建设的快速推进，城市化的步伐也日渐加快。与世界上各国相比,中国的城镇人口增长率是最快的国家之一。据统计，1982年第三次人口普查的时候，我国城镇人口比重大约为20.6%，人口为2.07亿。而2006年统计公布显示，我国的城镇人口已经增长到5.8亿，占总人口的比例也上升到43.9%。城镇人口的比例和总量都翻了一番多。除了户籍人口的增长外，大量的流动人口也涌入城市，据估算，目前我国的流动人口已经超过了1亿之多。以北京为例，"十五"期末的北京人口总量已接近1500万人，照此趋势下去，到"十一五"末期常住人口规模将达到1700万人。引人注目的是，导致人口规模持续膨胀的主要因素是外地毕业生来京工作等机械增长和流动人口持续增长。这种情况也同样发生在上海、深圳等中心城市。不断增加的人口成为城市房地产需求的重要力量。此外，中心城市不仅吸引了大量的流动人口，更为重要的是积聚了一大批财富拥有者。这些中心城市的收入水平不仅大大高于全国平均水平，也比绝大多数中小城市的收入水平要高出不少。
中心城市的聚集效应一是表现在对人口的积聚，二是对资本的积聚。前者形成了对房地产的消费需求，而后者则增强了房地产的投资需求。一般来说，房地产的价格取决于它的供给和需求。从相对短期的时间来看，一个城市的房地产供应是比较稳定的。也就是说，如果不是城市的面积突然出现大规模扩张，或者城市房产建设投入出现超常的增长外，城市的房地产供应是不会出现大起大落的。因此，在城市房地产供给相对稳定的前提下，房地产的价格就在很大程度上取决于对它的需求。
相对于其他中小城市而言，中心城市的聚集效应更强，这还不仅仅体现在人口的数量方面，还体现在人口的财富结构方面。从人口的数量上来看，中心城市的人口膨胀速度不断加快。这一方面是因为随着现代化建设的快速推进，城市化的步伐也日渐加快。与世界上各国相比,中国的城镇人口增长率是最快的国家之一。据统计，1982年第三次人口普查的时候，我国城镇人口比重大约为20.6%，人口为2.07亿。而2006年统计公布显示，我国的城镇人口已经增长到5.8亿，占总人口的比例也上升到43.9%。城镇人口的比例和总量都翻了一番多。除了户籍人口的增长外，大量的流动人口也涌入城市，据估算，目前我国的流动人口已经超过了1亿之多。以北京为例，"十五"期末的北京人口总量已接近1500万人，照此趋势下去，到"十一五"末期常住人口规模将达到1700万人。引人注目的是，导致人口规模持续膨胀的主要因素是外地毕业生来京工作等机械增长和流动人口持续增长。这种情况也同样发生在上海、深圳等中心城市。不断增加的人口成为城市房地产需求的重要力量。此外，中心城市不仅吸引了大量的流动人口，更为重要的是积聚了一大批财富拥有者。这些中心城市的收入水平不仅大大高于全国平均水平，也比绝大多数中小城市的收入水平要高出不少。
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