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| 陈凡：私募是中国房企从淡水鱼走向咸水鱼的过程 |
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发布时间：2006-12-16
来源网站：focus 来源媒体：焦点房地产网
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【文章简介】 |
【陈凡】：大家好，前面的聂会长和姚小姐都讲得非常精彩，我听得特别入神，我想我今天的讲话我想以一个比较放松的方式来谈。谈宏观调控太敏感了，我们说点实际的。我一般的情况下，党指在哪里我就打在哪里。现在政府号召调控，现在很多企业如果价格是不错的。这个就是我们进入的好时间。今年我作了三个项目。先是和世贸合作，后来又敢上绿城上市，后来又把中原地产的做了。其实我不是做地产的。我进那行还是聂会长给带的。这几年我正好对房地产比较感兴趣，又赶上了这个好时候，所以就作了一些项目。我做投融资已经有12年了，我觉得房地产企业和别的企业还是有区别的，中国的房地产称为“企业”的时间加起来不过6、7年。原因是什么？一个企业最重要你要是可以预测的。就是你每年的收入你是可以算的。就像做鞋的鞋厂似的，今年做多少双，明年做多少双都是可以预算的。但是房地产是没有办法预算的。这几年咱们国家随着改革开放、随着房改，很多房地产越做越大，既然房地产称为企业了，那么企业就应该有企业的一般规律。当这个公司成为企业之后，每年都会有很多的现金流出来。我们中国的房地产企业好的还没有达到并购的阶段，所以在这个情况下我们实际上作为我们公司来说，目前为止，没有在项目上投资，明年可能要做一些尝试，目前我们只是在我们股权的控股公司上进行尘世。
资本运作是比较专业化的。我们算过一个帐，中国大概有31个省份，算来算去，中国应该每个省有两名、到三名的上市的话，中国大概有100家上市公司，刚才说了有61家，其实早期的上市的公司，比起这两年上市的规模和公司的运营体制差距都是非常大的，除了万科。这两年上市的公司，显然从它们的资金水平、实力、土地储备方面都是非常不错的。比如世贸我们上的时候是在1000万平方米以上，绿城也是800万平方米以上。这样的规模的话，我觉得每个省都应该有一两个这样好的企业出现。实际上可以直接上市，不一定要通过私募。但是为什么大家现在都要通过私募呢？比如世贸，在我们进来之前，大概这个企业是做了两年半，这两年半还是没有走出去，我们进入之后，在高盛和我们一起谈，最后把这个事做成了。第二个是我们刚刚作的企业是北京非常好的企业，是北京中原地产。这个是我们和摩根、美联三家共同把这个作成了。其实我们的回报比地产项目的回报稍微高一点。举一个很简单的例子，我们投入世贸，我们进去的时候是4.14元。现在已经翻了三番了。实际上现在纯净利润已经涨了200%。不到八、九个月，我们就赚了这么多钱了。绿城我们当初进的时候也是8.42元，现在是涨到了14块。大家都说这个是暴利。这个不叫暴利，当然新闻媒体的话，一定要炒作这个事，因为那是它的工作需求。但是我们作为企业来说，都应该明白，如果你没有这个上市过程的话，就不行。在国际资本市场里面，它的部分认识你，他不知道你绿城是谁？但是他认识渣打，所以如果你通过渣打做的话，就比较方便。其实你不要觉得投资者是非常聪明的人，其实投资者是非常傻的人，大家他们非常执着。他们有几百年、行之有效的理论。我们中国人的特点是因为比较“聪明”，所以我们在做事情的时候不太顾忌他们的情况。实际上引入战略者从我们多年做私募来说呢，我给大家举一个特别好的企业的例子，这个企业在河南。老板姓胡。他最近也在做私募，当初我问他，你的业务做不得不错，你为什么做这个？他说，钱是很次要的，最主要的是我要引入一个机制。因为他已经是在管理上有得特的模式的管理了。但是他希望把公司治理结构方面的作起来。这个是我们这个基金的强项。我们基金不是只作房地产，我们非房地产也做。我们公司这么多年来。从房地产业、地产业、金融业方面我们体会到了很多和中国国情接轨的公司治理结构。这些治理的结构可以帮助我们的企业一旦进入二级市场的时候能够有一个比较好的例子。比如花旗银行上市了，其实并不是花旗的办公楼上市了，而是在虚拟的花旗在投资上作出来，把这个虚拟的花旗和投资者心目中的花旗作一个比较，如果这个比较差距越小的话，那么估价会越高。
实际上进入国际资本市场还需要考虑另外一条，总的来说，私募实际上是帮企业进入国际资本市场，从“淡水鱼”走入“咸水鱼”的一个过程。为什么？因为你过去的行为习惯、把你自己认为行之有效的一些方法，到了资本市场人家可能就不认你这个了。所以你比较要他你的做事的方式、把你的经营企业的行为要改变。比如一些环保问题、劳工问题，国内的许多老板都不注意。但是一旦上了资本市场，除了问题，就麻烦了。有一个企业的老板，他本来是做电视的，他要到资本市场上做。结果董事会不同意，结果他自己弄了一个合同就出去了。结果一出去了，就出现问题了。我们现在就是帮你熟悉资本市场的规则。导致你不至于出现问题。 |
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