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| 地方政府双重身份 导致监管房地产市场功能失效 |
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发布时间：2006-07-20
来源网站：soufun 来源媒体：中国房地产报
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【文章简介】 |
首先，地方政府在房地产市场中具有双重身份。一方面它是房地产市场的监管者，另一方面它又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，要帮助解决低收入家庭的住房问题；作为市场参与者，政府则希望土地卖出高价，增加其财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致政府监管功能的失效。
具体来说，地方政府双重身份的利益冲突表现为三个不对称。第一，房价上升时，地方政府供应土地获得的边际收益与其支付的边际成本不对称，即边际收益大于边际成本。而且，地方政府的收益随着房价及地价的提高而增加，但地方政府卖地的成本并没有相应的提高，因为政府是土地惟一的供应者。第二，地方政府征地的收入与给予拆迁户和征地农民的补偿不对称，即边际收益大于边际补偿。对拆迁户和被征地农民的补偿办法都是地方政府说了算。许多地方政府越权批地，非法占用农田，与民争利。他们以低廉的价格从农民手中征得土地，然后以几倍、甚至数十倍的价格将土地转让给开发商，从中获取巨额收益。被征地的农民成为房地产市场中最大的输家。据国土资源部的报告，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关。第三，政府提供低收入家庭住房保障的成本与其所产生的社会效益不对称，即边际成本大于边际社会效益。向低收入家庭提供住房保障是一项巨大的社会工程，除了费时、费力和管理上的困难外，政府必须注入大量资金，但从中获得的社会效益并不能立即显示出来，因而大大降低了地方政府投入的兴趣。截至2005年年底，只有32.9万户的最低收入家庭被纳入廉租房保障范围，全国291个地级以上的城市中，有70个没有建立廉租房制度。 |
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