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- 广州楼价高成交缓 “观望”重临买卖再陷胶着
- 来源：广州日报 发布日期：2009年09月28日 09:28
- “9·27”新政两周年，瞻前顾后看楼市
2007年的“9·27”新政是楼市逆转的一个分水岭，终于成为压倒楼价疯涨的最后一根稻草。2008年的9月，受全球金融海啸影响，广州楼市依然在低处徘徊；同年10月，房地产救市措施出台，财政部下调首次置业者的首付比例及利率，改善性住房需求艰难地撕开“二套房贷”政策的一个口子，惨淡楼市初显一丝曙光。2009年9月，高楼价取代多变的信贷政策，成为消费者最关心的一个议题。在“9·27”新政两周年来临之际，本报记者请中原地产、合富置业、满堂红等三大中介行研究人员抚今追昔，看看两年间到底发生了什么以及政策变迁对未来的昭示。
2007年9月：“二套房贷”出台 成交急挫
历史数据：2007年9月是当年广州二手楼市最疯狂时段，登记量为74.87万平方米(8739宗)，为当年登记量最多月份。
面对高温不退的楼市，2007年9月，政府通过提高第二套房首付及利率，抑制投资型需求，降低投资性购房对房价的推动力。不少买家寄望在政府调控下，楼价能进一步下降，因而放慢了置业脚步。
据中原领先指数数据显示，2007年11月中原二手住宅指数开始呈下降趋势，二手楼价从2007年11月9747元/m2下跌至2008年10月8072元/m2，下跌了17%。而全市十区二手成交面积从2007年11月约74.87万平方米，减少到2008年10月31.82万平方米，下跌了近57%。
随着房贷新政细则的出台，政府一系列政策不仅有力打击了市场的投资置业，不少刚性需求的买家亦将置业需求延后。而楼价一直未能企稳2007年高位，令高位入货的业主不愿低价割让。市场上观望气氛渐浓，买卖双方形成胶着。
2008年10月：旺季不旺 救市新政出台
历史数据：2008年9月，广州二手住宅登记量为37.04万平方米(4443宗)，比一年前疯狂时段缩减50.5%。8~12月连续5个月登记量维持在30多万平方米，造成“旺季不旺”。
2007年底至2008年，广州楼市陷入严重的观望情绪中，政府在2008年10月放松房贷政策。如果说2007年的政策是为了挤掉楼价的泡沫成分，那2008年的政策则是政府为了维护楼市稳定，恢复市场信心，促进消费的一年。2008年10月政府将首付及利率下调，无疑为市场注入了一支强心针。
在10月房贷放宽等利好影响下，2008年11月中原二手住宅指数重回9732元/m2，环比10月上升了逾20%。全市十区二手成交面积约35.64万平方米，环比微升12%。随着金融风暴波及面加大，12月受全球经济不景气影响，楼市成交再度小幅回落至10月份水平。2009年年初，受新政的影响，二手楼价指数已经开始止跌回升，由2008年12月8114元/m2到2009年6月9932元/m2，上升了22%。成交面积从2008年12月约39.96万平方米，上升至2009年6月的93.97万平方米，大幅上升了135%。
这个时期大部分买家仍选择观望，但无论从心理因素还是实际效果，新政都对一部分首次置业者起到增强入市信心、降低置业门槛的作用。随着国家救市政策陆续出台，不少买家趁业主心态未转硬时入市。而部分楼龄在2~5年的业主，之前由于担心税费较高而不肯放盘，在新政影响下，不少业主都愿意以合适价格出售，买卖双方心态改变，刺激了市场大量成交。
2009年9月：
买家有心入市 无力承价
历史数据：今年6至8月的广州住宅登记量皆在90万平方米以上。
满堂红研究部经理周峰表示，2009年上半年因有国家宏观利好政策的“照顾”，广州二手楼市从2月份开始逐步出现放量，资金充裕的客户购置多套物业作为炒作对象，资金不足的客户也敢于向银行贷款入市置业，各类型客户分批、分地域入市，造就了二手楼市的“第二春”。
今年6月~8月的市房管局月登记量皆在90万平方米以上，远超2007年成交量高位。而大众对后市的良好憧憬，也促使市场成交价不断攀高，业主不断“反价”成为上半年的一大特色。但最近银行信贷政策开始收紧，令市场消费主体——买家或潜在买家放缓入市步伐，楼价高企令大部分客户必须依赖银行贷款才能达成购房愿望，信贷资金的收紧又使他们无法贷到高额度、高成数的资金。现在多数客户担心楼价继续走高，有心置业，却无足够的资金实力入市。
中原地产市场部人士表示，由于这两年楼市政策频传，不少市民对这些政策已经“麻木”，显示政策的调节力度已经开始疲弱。持续在高位运行的楼价与个人收入的不平衡，才是楼市成交的最大阻力。
合富置业市场部总监陈慧红分析，经过前段时间成交量急剧攀升，现时成交量会出现正常的收缩，对后市是有利的。正常的市场波动是健康的，楼市成交量若是长时间维持高位，反而不正常。
另外，“二套房贷”由松转紧，对抑制短炒型买家，稳定大市起到一定促进作用。她预计未来整个二手市场以稳为主调，调整也基本上是在高位的小幅波动。
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