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- 杭州房价继续上扬 金九银十会否转折取决于政策
- 来源：钱江晚报 发布日期：2009年09月10日 11:25
- 转眼又到了楼市的传统旺季“金九银十”，不过楼市的走向似乎变得敏感起来。
自9月开始，建行等四大国有银行相继收紧首套改善型住房贷款，继续严控二套房。同时，开发商全力迎战“金九银十”，九十月份将有不少新房源上市，楼市房源饥渴有望缓解。
在传统的金九银十，大力冲高的2009年楼市会否像2007年末一样发生转折？
A. 四大银行取消首套改善型住房7折利率优惠
银根收紧之风渐起。四大国有银行除了严格第二套房贷款政策外，开始收紧首套改善型住宅的贷款。
改善型住宅，也就是建筑面积在140㎡以上的房子，原本只要第一套就能享受7折的利率折扣，现在已很难拿到这样的优惠折扣了。
为了求证目前首套改善型住宅的贷款政策，记者在四大国有银行各抽样一个支行以购房者身份进行咨询。
对于首套改善型住房，中国建设银行某支行工作人员表示利率要比以前提高，享受基准利率8.5折优惠，首付还是可以享受最低3成。而对第二套房，他明确表示，完全按银监会的要求办，无论第一套是否还清贷款，第二套都要上浮首付和利率，执行首付4成，利率上浮10%的政策。
中国工商银行某支行的政策与建设银行一样，如果首套住房面积超过140㎡，执行首付3成、利率8.5折的政策，第二套则是首付4成、利率1.1倍。
中国农业银行某支行的政策较为宽松：第一套住房如果面积超过140㎡，首付仍是3成，利率则略微提高。“7折做不到了，7.1折或者7.2折还能做。”该支行房贷部门工作人员告诉记者。而对于第二套房，如果前一套已经还清，目前还可以做到首付4成，利率享受8.5折优惠。
中国银行某支行对于第一套的政策与建行和工行一致：首套改善型住房执行首付3成、利率8.5折政策。而对于第二套房，中行的政策还是比较优惠的，房贷人员表示，如果第一套还清，且第二套在140㎡以下，可以享受首付3成，利率下浮20%多的优惠。
对于第二套房的放贷政策，与两个月前记者询问时相比，现在明显严格了不少：7月时中国银行和建设银行的被抽网点表示，只要还清第一套房贷，并且不属于改善型户型的话，第二套还是可以享受利率7折、首付3成的优惠，现在这种优惠已经没有了。
B. 9月，主城区将有3658套新房上市
就在8月底，西溪湿地边西溪里推出一幢楼，房价为16000元/平方米，相比前段时间上涨了一大截，但200套不到的房子还是引来近400人的疯狂排队。
七八月份是传统楼市淡季，由于今年开发商推盘量异乎寻常地减少，楼市供求关系前所未有的紧张，托关系插队买房几乎都不可能。
回顾上个月的推盘量，8月杭州市主城区共推出新房源2716套，比7月的2463套有所增加，基本上都集中在8月中下旬，尤其是8月最后一个星期，27日到30日四天内就推出了1111套。而9月份，这一供应量将进一步增加。
据不完全统计，9月份杭州市主城区共有22家楼盘将开盘推出新房源，将有3658套，相比8月份增加942套。此外，余杭区也有5家楼盘将在9月开盘，供应新房源836套。从板块来看，滨江、城北、之江、九堡、下沙都是供应量比较大的区块。从房源户型面积看，这些新供应的房源大多是140㎡以下的普通住宅，对刚需购房者来说，增加了不少的选择余地。
C. 新开楼盘房价大步上扬
虽说9月楼市供应突然放大，但记者惊异地发现，房价并没有因此收敛，而是进一步大幅上扬。
滨江，天鸿·君邑去年9月一期开盘均价为12400元/㎡，去年年底到今年年初价格区间在8200元/㎡到13000元/㎡之间，今年4月二期开盘时均价为11500~12000元/㎡，跟一期相差不大，而9月推出的三期房源均价为15000元/㎡，一下子提高了不少。风景蝶院5、6月开盘均价在8500元/㎡左右，而此次9月中旬推出的房源预计价格也到了11000元/㎡左右。
城东，中凯·东方红街的价格可以说是逐级往上升：今年5月的开盘均价为14875元/㎡，7月升为18300元/㎡，8月升到20300元/㎡，而9月开盘均价预计为22500元/㎡。
之江有两个楼盘开盘：图原公寓6月开盘均价为18000元/㎡，7月升为19000元/㎡，而这次将涨到22000元/㎡。朗郡5月开盘均价为9000元/㎡，6月为9500元/㎡，这次9月推出的小户型预计升至11000元/㎡。
城北，南北西岸4月开盘均价为11000元/㎡，8月均价为14000元/㎡，而预计9月中旬开的房源将涨到16000~17000元/㎡。据相关负责人介绍，这期开盘房源为90平方米的小户型。相比前一批房源，户型更好。
D. 金九银十取决于政策调控
8月杭州主城区商品房成交量为3773套，比7月的5492套明显下降了不少。在成交量下降的情况下，供应量上升，再加上银行的调控，在这样的情况下，楼市会不会像2007年末那样发生逆转？
让我们来回顾一下2007年的楼市：2007年1月至12月杭州市主城区每月销售套数(不包括余杭、萧山)依次为：2057套、1114套、2040套、3063套、4921套、6548套、3913套、3738套、3655套、2776套、2610套、2225套。而今年的成交套数由1月至今分别为1344套、1621套、4767套、6267套、10058套、9100套、5492套、3773套。
从2007年成交量的记录看，成交量从10月份开始明显下降，然后一路下滑。2009年的成交量上升曲线比2007年陡峭，但下跌曲线也比2007年陡峭。
银行方面的调控政策更是决定楼市走向的关键因素，如今，银根收紧的大幕已经拉开，但没2007年严格。第二套房，四大国有银行已很难再打擦边球，而老旧小房还没禁贷。
双赢房产机构总经理章惠芳认为，目前楼市处于微妙和敏感的阶段。“现在购房者都比较纠结，并不是现在非买不可，但不买又怕错过机会。投资者近期的明显增加也是个风险因素。”她认为，今年的“金九”肯定能达到，而“银十”则要取决于政府的宏观政策，以及开发商怎么推盘。“是价高还是心平一点，是挤牙膏还是放量推，这些都会影响最终的市场。”
但市场上也有一种主流的声音认为，今年大热的走势相比2007年会更加猛烈，而且延续时间更长。其中，购房入户和退税政策到年底才结束，加上通胀预期的因素，这些都是支撑今年楼市独立行情的因素。今年的秋季房交会又比往年迟，10月底才举行，估计房交会前行情都会不错。天阳置业营销总监石焱认为，接下来楼市怎么走关键看政策，如果第二套房真正严格执行，如果有更大的调控政策出台，市场就会真正改变。
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