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- 易宪容：房产市场是否结束周期性调整仍不确定
- 来源：中国新闻网 发布日期：2009年06月24日 10:22
- 中新网6月24日电 国内房地产市场突然火爆的“复苏”、房价的上涨已引发不少讨论。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在香港《经济导报》刊文指出，房地产的复苏有房价上涨因素，但房地产是否真正的进入上行通道，仍然是相当不确定。
沿海一线城市房价率先上涨
易宪容指出，从数据上看，首先是房价上涨。一是由于房地产是不动产，因此全国的房地产基本上是一个个分割的市场。因此，2008年沿海一线城市出现全面的调整，而中西部不少城市的房价则仍然上涨，从而使至2008年全国的房价水平仍然上涨6.5%。二是从住房销售面积与销售金额来比较，全国商品房价销售面积的增长只有25%，而销售金额的增长则达到49%。商品房的销售金额增长快于销售面积增长可能是销售的住房质量提高了房价上涨，也可能是同样的住房价格上涨。而后者才是价格真正上涨。
其次，房地产开发投资增长同比增长为6.8%，尽管增幅比1~4月提高1.9个百分点，但比2008年同期回落25.1个百分点。这主要是与房地产的住房预期制度有关。房地产开发投资增长往往是在房地产销售增长之后，如果上一期房地产销售快速增长，那么下一期房地产开发投资增长就会加快。这并不是如有人所说，房地产开发投资增长下降会进一步导致住房供应短缺，从而进一步推高房价。此外，房地产住房预售的快速增长，将导致下一期的房地产开发投资的增长。
不过，房地产是否真正的进入上行通道，仍然是相当不确定的。尽管房价上涨，但房地产开发商并没有太多的意愿进入房地产市场，也没有预期房地产市场会进入价格上涨及繁荣信道，否则土地交易立即会繁荣起来。最近，国内不少城市的土地市场，尽管偶尔有土地卖出高价，但是全国各城市的土地仍然是相当不活跃。
第三，在上述的一组数据中，最为耀眼的应该是住房的销售面积及销售金额的增长，特别是商品住宅的销售金额更是上涨得快，上涨快达到50%。在1~4月份，商品住宅销售金额增长还是保持在35%左右，但是过了一个月，这种增长一下窜升到50%。对于这种现象，当前解释很多，但是这些解释的说服力如何，还得观察。
进入市场是投资者还是消费者？
易宪容表示，在开始，许多人都会以为，住房销售量的增长是房地产企业的利润预期调整，让房价下降把居民的住房需求释放出来了。在房地产开发商看，房地产市场是买涨不买跌，如果房地产市场的价格在上涨，就能激发更多购买住房者进入市场。但实际上，这只是相对于住房投资者而言，对于房地产消费者来说，由于住房消费者购买住房的收入预算线是固定的，他们的住房需求大小就在于房价高低。所以，要判断的是当前进入房地产市场是投资者还是消费者，以及这两者的比例关系如何？不过，从二手房销售比较旺盛、销售90平方米为主导的情况来看，估计当前进入房地产的投资者有，但比重不会太高。还有人认为，当前一些地方房地产销售快速增长与房地产开发商自买自卖有关。对于这点，也可以观察，但不宜过早下结论。
这次房地产销售快速增加与政府的房地产政策的累积效应有很大的关系。住房按揭贷款利率过低，自然会吸引不少居民进入房地产市场。而居民进入房地产增加，从而又激起了房地产开发商增加涨价动机。而房价上涨，房地产投资者及炒作者可能又开始以虚假的方式利用银行金融杠杆进入房地产市场。
政府作出某种托市表现
此外，最近房地产销售突然间增长，也与政府的托市有关。政府这种托市，一是表现为对当地居民的直接补贴，并把这种补贴政策限定在当年有效，过了2009年就不可获得这种补贴。沿海的一线城市表现为特别突出，如西安、长沙、南京、杭州、天津等；二是表现为间接补贴上，比如购买住房上户口；三是表现在地方政府加大城市拆迁的力度，从而使得城市居民的被动性住房需求迅速增加。四是放宽房地产开发商土地出让金的缴款期限，甚至房地产开发违约也免于地方政府追究。
土地出让金缴款期限一放松，房地产开发商又如鱼得水，可以用这些资金把住房持有在手上更久，以便让房价上涨。可以开发更多的项目等。
还有，面对国外大量资金进入国内房地产市场炒房，2006年央行出台了171号文件严格限制外资国内房地产市场投资与炒作。但是，该政策在2008年为广东与北京市政府所化解。随着国内房地产市场开始松动，香港等投资者又开始进入北京及深圳的房地产市场。而香港的投资者进入自然也带动了国内房地产投资者进入市场。一些地方的房价就在于这种情况下迅速推高。
易宪容指出，从以上的分析来看，中国房地产市场是否结束周期性调整是相当不确定的，实际市场可以与房地产开发商所宣传差别较大，特别是从房地产市场特性来看，当前房地产市场出现的许多现象与市场内在性完全背离，与人们日常生活的经济常识的逻辑背离，对当前这些现象更要仔细观察。要关注国内房价上涨，更要关注这种房价上涨是否能够持续，关注这种现象有一个合理的解释。
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