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- 美二手房销量攀升 房价仍深陷低谷难言房市复苏
- 来源：中国证券报 发布日期：2009年06月04日 09:50
- 美国全国房地产经纪人协会(NAR)2日公布的数据显示，美国4月份成屋签约销售指数为90.3，较3月上升6.7%，大幅超出此前预计的0.5%，为连续第三个月上升，并创下2001年10月以来的最大月度升幅。
分析人士认为，这意味着金融危机的重灾区——美国房地产市场正在逐步走出谷底。
多重利好提振二手房市场
成屋签约销售指数是NAR根据全美二手房销售合约数据得出的数据，而从销售合约签订到交易最终完成一般需要6至8周的时间，届时NAR会在二手房销售报告中反映最终销售数据。据NAR上周公布的报告，4月份美国二手房销量增加2.9%，按年率计算达到468万户。
二手房销量持续上升得益于多方因素。一方面，住房抵押贷款利率创下历史新低，刺激了消费者购买欲望。美国联邦房贷融资机构房地美公布的数据显示，美国4月份30年期住房抵押贷款利率平均为4.81%，为1971年以来最低。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)认为，在这一条件下，美国人的购房能力有所提高。
另一方面，美国政府为首次购房者提供各项优惠也成为一个利好因素。美国政府规定，首次购房者可享受最高8000美元的联邦住房税收抵免，这笔资金可用于房屋首付金。此外，一些州及地方政府目前也在提供过桥贷款，允许首次购房者将抵税金用于月供和过户费。
劳伦斯·云预计，截至今年底，全美二手房销售量将增加17%左右，经过季节性因素调整之后的二手房销售年率数据将从4月份的468万户升至548万户。
房价仍深陷低谷
房价持续下跌也是激发购买兴趣、拉动美国房屋销量上涨的重要因素之一。NAR此前公布的数据显示，4月份全美房价中值同比下跌15.4%至17.02万美元，居历史低位。而该机构对今明两年成屋销售价格的中值预期分别为18.31万美元和19.03万美元，低于一个月前预计的18.85万美元和19.68万美元。
美国知名房地产交易网站Zillow.com提供的市场报告显示，目前全美有80%的地区房价在下跌。其最新民调结果显示，60%的美国民众表示其房屋价格在过去12个月内出现下跌，但有74%的房主认为房价已经触底。该网站资料分析副总裁Stan Humphris表示，尽管房主在回顾过去时已更为实际，但在展望未来时又过于乐观，“有四分之三的房主相信房价在6个月内会攀升或回稳，不幸的是，我们预期少有房市会有此亮眼的表现。”
分析人士认为，尽管房屋销量似有好转迹象，但因市场房屋积存量过多，预计价格还要一段时间才能稳定。而据美国经济和金融分析机构RGE Monitor的预测，美国房价可能要到2010年中期才会触底。
尚难言房市复苏
房屋销量数据意外的良好表现为市场注入信心。美国全国住房建筑商协会(NAHB)主席Joe Robson2日表示，数据似乎意味着美国房市已经或接近触底，对于备受打压的美国房地产市场来说，“最糟糕的时期可能已经结束。”美国副总统拜登也于同日指出，美国楼市正显露一些生机，而包括楼市在内的许多市场出现切实的企稳迹象。
但二手房市场的些许复苏迹象仍难以为房市整体回暖提供有力支撑。数据显示，2009年第一季度美国空置住房数目攀升至212万套；而4月美国房屋库存量上升8.8%至397万套，为去年11月份以来最高水平。市场预计如果购房需求不出现重大提升，房市供应严重过剩局面很难消除。
一位业内资深人士在接受中国证券报记者采访时表示，通常来讲房地产业复苏会滞后于实体经济，而目前很难判断美国实体经济衰退是否已经见底。“在整体情况没有出现好转的情况下，住房经济很难说会复苏。”
这位人士指出，购房需要有效的支付能力做保障，在收入下降、失业率上升的情况下，房产市场不大可能得到强有力的支撑，而诸如贷款利率较低或政府提供补贴等政策调整只能起到很小的刺激作用。“最关键的失业问题不解决，对刺激住房需求就起不到根本性的作用。”
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