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- 大开发商豪赌楼市回暖频买地 中小房企或被洗牌
- 来源：南方日报 发布日期：2009年05月19日 09:38
- 中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示,今年一季度全国35个主要城市中,有19个城市的综合地价环比下降。其中深圳的综合地价环比降幅最大,为-26.84%,南昌、厦门、南京、成都、福州、广州等地的降幅也超过了2位数。而从2008年开始,全国105个监测城市中,九成城市地价增长率低于上年；四成城市地价同比下降。与2007年“地王频现”的火热场面相比,土地市场维持了一年多的“萎靡”状态。
不过,这种情况在最近似乎出现了新的变化。许多城市土地招拍密集,并频频高溢价出让。受到今年以来楼市交易强烈反弹的利好影响,众多开发商开始用实际行动表现出对土地的渴望。
◎沪杭深溢价出让频现杭州诞生新地王
与2007年“地王频现”的火热场面相比,2008年开始的这一年多时间里,土地市场一直处于持续“降温”中。不过从今年3月开始,情况似乎发生了新的变化。尤其是“五一”前后,一些主要城市出现了多个开发商争抢同一地块的情况,溢价出让开始频频出现。
上海今年第27号挂牌公告土地本月14日顺利完成出让。绿地集团以12亿元底价摘下此公告中的徐汇斜土街道107街坊地块。这是上海今年以来土地成交价的最新纪录。而上月29日,上海青浦区徐泾镇一地块受到金地、绿地、新加坡吉宝、新加坡庆隆、江苏新城、南京朗诗置业等10余家开发商的强烈追捧,最终金地集团以5.6亿元的价格获得该住宅用地,溢价高达82%,成为2008年以来上海溢价率最高的地块。
同样是4月29日,深圳推出了龙岗区的两块土地,底价为5.3亿元。深圳市尚模发展有限公司和佳兆业地产(深圳)有限公司展开百轮竞买,持续长达一个小时,最终将价格抬至8亿元,由尚模发展拍得。这就意味着这两块地的楼面地价约为2586.08元/平方米,地面地价达到10292.57元/平方米。
而在杭州,位于上城区南山路的一幅商办用地经过46轮报价,最终以7亿元被杭州上城区投资控股集团有限公司竞得；其溢价幅度高达127%,楼面地价超过4.6万元/平方米,创下“地王”新纪录。
在土地购置面积方面,国家统计局发布的最新数据显示,今年1-4月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米,这一指标和去年同期相比下降28.6%。但这其中一季度土地购置面积只有4742万平方米,月均1580万平方米；而4月单月增加的土地购置面积就达2524万平方米,比一季度月均值大增近六成。
◎广州珠江新城下月重新拍地起拍价比4年前翻近倍
与各地一片火热相比,广州土地市场似乎显得平静许多。不过,这种安静也许很快就会打破。广州市国土房管局日前发布了最新住宅用地出让公告,珠江新城一幅面积为6349平方米的住宅用地将在下月10日公开出让。这是珠江新城近四年来首次出让住宅用地。公告显示,这个地块底价为1.3573亿元,折合楼面地价6029元/平方米。而珠江新城上一次出让住宅用地的成交价仅为3348元/平方米,这次起拍价比4年前的成交价翻了近一倍。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,虽然与4年前翻了近一倍,但这个价格绝对“便宜”。他分析,由于总面积不大,因此该地块总价在开发商可以接受的范围内。此外,6029元/平方米的楼面地价对于如今珠江新城动辄超过2万元/平方米的房价来说,即使竞拍抬价到1万元/平方米左右,开发商仍有较大的利润空间,因此对开发商的吸引力不小。
不少开发商的确表现出了对该地块的浓厚兴趣。新城市集团董事长曹志伟近日在2009广东广州房博会上就明确表示,将参与该地块的竞投,并预计该地块的成交价将在9000元/平方米左右。他甚至透露,目前新城市正在积极寻觅合适的地块与项目,只要是广州市区的地块,都会考虑参与竞投。
在不久前广州一次新闻发布会上,恒大、富力等开发商甚至还张口向政府要地。富力地产总裁张力就表示,政府必须看到今后楼市可能出现的动荡,适当多放点土地出来,特别是普通住宅用地,“今年广东至少应该出让购置金额为五六百亿元的土地,才能平抑市场需求”。
原因
楼市回暖大地产商资金宽松
不少业内人士认为,今年以来销售的大幅好转使开发商回笼了大量资金,而像粤15条这样允许开发商缓交土地出让金的地方“救市”政策更是开发商的一道救命符,其中一个典型的例子就是恒大地产。此前曾有不少关于恒大资金链紧张,欲出售或寻找合作方共同开发此前买下的部分地块的传言。但最近恒大的境况显然已经大大好转。据恒大内部一位员工透露,目前公司手上大概有数十亿元的流动资金,正计划在广州、长沙等地大举竟拍或收购地块。
而近期不少地方政府加大推地力度,推出地块底价也相对较低,也一定程度上加大了开发商的拿地积极性。金地集团总裁张华纲此前在接受媒体采访时就称,目前市场上土地的价格已经回归到一个比较合理的水平,合适的投资将会获得更高的收益。
克而瑞机构上海区总经理于丹丹表示,2008年开发商对楼市的悲观预期最先表现在土地市场上,而今年二季度开发商对楼市的乐观预期也将首先从土地市场反映出来。“多数开发商仍然对地产中期的恢复表现出乐观态度”,莫尼塔对7个城市中的15家开发商的调研显示,尽管开发商对短期市场的走向存在一定的分歧,但67%的受访开发商认为当前是增加地产投资的好时机。
分析
中小房企被洗牌出局风险加大
黎文江表示,相对于大型开发商来说,中小开发商手中更缺地,因此对土地的渴求也更甚一筹。但从近期各地的土地出让情况来看,以保利、绿地等为代表的一些资源集中的大型国资房企和地方龙头房企正成为此轮拿地的主力军。业内人士分析,这些大型房企将成为新一轮“抄底”进程中的最大赢家,而相比之下,中小房企如果手中无地,将面临可能被洗牌出局的风险。
影响地价的不确定因素仍然较多
目前,虽然不少业内人士认为土地市场将迎来一波放量期,但也有人指出,这并不能和地市回暖画上等号。
黎文江介绍,开发商在竞投地块时所出的地价需要根据楼价来判断,地市也必然要晚于楼市回暖。虽然一季度楼市交投旺盛,二季度成交量上升也几成定论,但业内对于后市的判断仍然存在分歧。此外,除了成交量和房价外,楼市回暖的重要指标———房地产市场投资和新开工面积依然延续2008年以来的下探走势。
此外,土地市场流标仍不时出现。中原地产2009年4月土地监测系统数据显示,截至4月底,12个被监测城市的土地流标率为15%,与3月持平。其中居住用地流标率为22%,较3月份显著下降,居住用地成交情况较为乐观。流标率较高的城市中,沈阳和成都的流标率较分别为56%和59%,而广州和南京也都超过了30%。
在地价方面,中原地产数据显示,受3月推出大量地块影响,4月土地成交面积增加明显,其中居住用地成交面积较前12月均值上升38%；地价水平较3月出现回升,但与前12月均值相比仍下降13%。中原地产研究部副经理胡广东认为,近期推出的一些热门地块,一个明显的特征都是地理位置比较好,因此底价和成交价都显得比较高,但“地的价值不能用旧的标准去衡量”,因此并不能得出地价坚挺的结论。
业内人士认为,商品房市场受消费者投资意愿和整体供求关系影响较大,而土地价格直接受宏观经济走势、企业投资景气影响等较大。因此从目前的宏观经济看,影响土地交易的不确定因素依然较多。
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