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- 美林亚太总经理：“对赌”是投资人的正常选择
- 来源：新京报 发布日期：2009年05月06日 14:01
- 美林中国高管解读对赌协议，称内地资本市场尚不健全，有些公司过于冒险和激进
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碧桂园“对赌”吞掉五成净利
2007年的地产明星碧桂园在2008年中失去了它的光环。以昨日收盘价2.89港元来算，碧桂园的市值较14.18港元的最高点已经跌去了80%。4月21日，碧桂园年报曝出一年前与美林国际的“对赌”导致逾12亿元的浮亏。
2008年初，上市不久的碧桂园开始大幅多元化扩张。然而此时中国房地产业的寒冬已现。王石、潘石屹先后抛出的“拐点论”、“百日剧变”论，警示房企资金链风险。为了缓解经营压力，2008年2月，碧桂园发行了5亿美元的可换股债券。
据一位外资投行高管透露，出于对市场不稳定的担忧，由美林国际代理，国际投资者与碧桂园签订了一份以现金结算的公司股份掉期协议。根据协议，碧桂园将债券融资的一半金额(19.5亿港元)作为抵押，若最终股价高于初步价格，则公司将向美林收取款项。若低于初步价格，则美林会收取款项。不管股价如何变动，这些掉期股份未来交易价锁定在6.85港元；即使碧桂园股价低于该值，投资者还是可以以6.85港元套现，差价由碧桂园支付。
从2008年下半年开始，房地产形势急转直下。与此同时，在港上市房企股价大幅缩水，碧桂园更是跑输大市。去年底，碧桂园股价一度跌到近1元/股的新低。股价大跌，令碧桂园不得不承受上述股价对赌协议的亏损。年报显示，以去年12月31日碧桂园的收市价计算，上述股份掉期合约的公允值损失扩大至约为12.415亿元。
对赌协议
投行只是为了保护自己
新京报：目前很多地产公司年报和公告披露了与投行“对赌”的内容，比如碧桂园和美林国际的股价掉期协议，对此投行是怎么想的？
蓬钢：所谓“对赌”，只是外界的一种说法，当时碧桂园要发债，而市场环境非常不稳定，投资者为了保护自己利益，提出了这个要求。这对于企业来说，如果到期时股价上涨，则它获得了一个便宜的基金；如果下跌，就是它的融资成本提高了。事实上对于投资者来说这是很正常的操作，或许只能说有些公司的资金需求很迫切，过于冒险和激进了。
新京报：地产公司为什么会有动力进行这种高风险的“对赌”？
蓬钢：多年以来中国的房地产业大量依赖银行贷款，房产公司是与银行对接的。这和国外很不一样，国外的银行只要两个月没还利息，它就可能起诉你。
这说明内地资本市场尚不健全，非银行资本市场还没有一个完善的框架。而房企发展需要资金，在国内满足不了，自然会寻求外援。去香港上市很方便，上市后还能发债。事实上国内资金也非常充沛，只是没有合适的投资渠道。
最终中国房地产市场的资金问题应该由中国资本市场来解决，中国资本市场总量庞大，如果经过很好的组织和运作，完全可以满足中国房地产市场的自身需求。
救市政策
我不同意谢国忠的看法
新京报：去年以来的金融危机对外资投资中国房地产市场有什么影响？
蓬钢：影响还是比较大的，资本市场几乎完全关闭了；很多投资内地房地产的外资基金受到影响。我比较看好中国政府的救市政策。其实当巨大的金融危机发生的时候，不应该用太严厉的惩罚措施。比如雷曼兄弟应该救，但美国政府没有救，这导致一个恶性循环。因为它破产了，其资产要放到市场销售，自然会贬值，而其他类似的资产也会相应地进行评估，那么最后导致大家都破产。这就像你教育孩子，但不能把他送到监狱去教育。中国政府就做得比较好，对于系统性的危机，采取了积极的策略。
新京报：但谢国忠的观点和你不太一样，他认为政府的救市会造成更大的泡沫？
蓬钢：我不认为是这样。
新京报：有观点认为，外资和热钱进入内地楼市，推高了资产价格，对此你怎么看？
蓬钢：外国投资者分个人投资者和机构投资者，美林属于后者。作为机构投资者，从来都不是以炒外汇为目的，房地产基金在投资的时候是要做对冲的，即使人民币大幅升值，机构投资者也享受不到。
国际资本对内地楼市的影响不会那么大，国际资本主要进入的是非银行资本市场，只能说是一种资金来源的补充。它会带来先进的管理经验，以及资金，扶植好的、有专业能力的企业，提供好的产品，对整个行业有利；还有一个很重要的是带来技术，就是帮中国建立一个非银行的资本平台，外资进来首先是用自己的钱，但是也不排除在几年后，外资实际上在替中国的资本进行管理。
房市现状
最困难的时候已经过去
新京报：你怎么看当下的内地房地产市场？是否真的回暖了？
蓬钢：这一轮调整，对开发商影响最大的就是其突然性。从2007年的大幅扩张到2008年的迅速紧缩，使得很多开发商的现金流陷入困境。但从今年的销售情况来看，都还不错，一季度包括4月的市场有回暖迹象。当然这种回暖能否延续还有待观察。我的看法是3月、4月、5月、6月都是一个去年积累的需求的释放，然后会慢慢恢复到正常交易水平，市场回归平稳。中国房地产市场会进入一个理性发展期。
事实上去年下半年是整个行业最困难的时候，现在最困难的时候应该过去了。
新京报：上月在广州的时候，听到有一批香港投资者来广东考察，你认为现在是否有投资机会？
蓬钢：确实现在有很多外资正在看。我认为只要有城市化，有经济发展，就有需求，内地房地产市场任何时候都有投资机会。
新京报：从你的经验看，北京的房价如何？很多人认为北京的房价目前还是偏高？
蓬钢：具体到北京的情况就很复杂，像居民收入这块，就很难讲。房价最终要由市场来检验。
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