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- 开发商利用合同混淆3%概念 明确合约防止吃亏
- 来源：新闻晨报 发布日期：2009年02月19日 10:50
- 昨天晨报报道了《复式房实测普超约4平方米》后，许多读者致电晨报社区专线表示，自己曾遭遇开发商在面积差上玩猫腻。如实测面积减少很多，开发商退钱却无法补利息；实测面积减少超过3%，在不愿退房的情况下，超出3%的部分却无法双倍返还。
开发商因为有合约在手，无须承担法律负责。律师强调：正负3%的误差只是最高人民法院对于购房时面积误差未有合约及合约不明时的解释规定，购房者与开发商应尽量在购房合同中明确合约，防止吃亏。
合同“最大”业主容易吃干亏
刘先生前年在浦东为父母购买了一套小户型的期房，当时预测面积是68.8平方米，近日，开发商寄来的交房通知上，实测面积减少了近2平方米，并且表示将退还3万余元多支付的购房款，但没有谈到补偿利息，“当时购房时使用了商业贷款，这岂不是为这3万余元多支付了一年多的高额商业贷款利息？”
上海市协力律师事务所卫新律师对此表示，除非合同中对补偿利息等内容有明确约定，否则根据合同，实测面积减少，开发商无需承担退还部分的利息，这也是购房者在购房签定合同时需要注意的。
另一名张先生也是同期在中环附近购买了一套150余平方米的房子，如今交房时，实测面积足足少了近6平方米，超过了3%这一限定。不想退房的张先生原以为，根据规定，开发商将双倍返还超出3%部分的购房款，然而，最终开发商却没有认同这一点，因为在合同中关于实测面积与预测面积差额处理办法中，并没有双倍返还这一条。对此，卫新律师表示，业主只能按照合同来履行。
律师提醒：双方应尽量细致约定
个别开发商利用购房者对于法律条款的不熟悉，即使购房者在交房时吃了亏，却不得不按照合同来实行。对此，卫新律师表示，最高人民法院对于3%只是一个在无约定情况下的原则性最终处理办法，购房者最好在签定合同时就明确出现实测面积与预测面积差时的处理办法。
卫新律师强调，如果是好的开发商，并且测绘水平高的情况下，预测面积与实测面积差别不会太多，但总是有可能存在一定的误差。因此，购房者在购房签定合同时，可以把面积误差比范围缩小。“误差比越小对业主来说越有利，业主应把合同条款约定得更细。”
误差比大于3%支持解除合同
在最高人民法院的解释规定中，合同未约定或者约定不明时，面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、要求返还已付购房款及利息的，应予支持。
实测面积大于预测面积
但购房者不愿退房，实测面积大于预测面积，且面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，购房者无需支付。
实测面积小于预测面积
实测面积小于预测面积，且面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买房户。
“但开发商往往利用购房者对面积误差条款的不熟悉，更改了最高人民法院对于上述解释的最低底线，重新约定有利于开发商的合同，就像张先生的情况，购房者比较吃亏。 ”卫新律师强调。
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